文殊院的目开发的策略及运作的模式及有关解读.ppt

文殊院项目开发策略及运作模式 文殊院项目开发策略 二、文殊院项目开发策略建议 三、住房保障中心的职能及动作分解 四、文殊院的改造策略  、文殊院项目开发策略 ●文殊院项目的开发运作过程: 住保中心画投资开发商■专业商业管理公司 招商、管理 经营商家  文殊院片区开发模式 态势回顾 ●根据态势分析,文殊院片区如果按照传统将拆 迁土地直接拍卖土地的旧城改造模式,将难以 达到项目战略目标 ●项目必须按照政府做环境、企业做市场、公众 做文化来衡量,实现城市面貌、住房保障中心、 企业和公众的多赢局面。  文殊院片区开发模式 对文殊院项目,住房保障中心 须承担起城市运营商的职能:  项目开发规模 项目总用地位156.34亩; 按照核心层为1、紧密层为1.5和泛化层3.5的既定 容积率,不考虑土地开发在出让前的利润 ●项目总开发建筑为17.5万平方米 其中商业建筑面积共计114万平方米,其中核 心和紧密层合计10.5万平方米,泛化层0.92万 平方米; ●住宅建筑面积为1.23万平方米  开发成本规模 ●土地开发成本为494亿元; ●建筑开发成本为463亿元; ●综合开发成本为956亿元;  文殊院片区开发策略 (-)分零拍卖 二)整体拍卖 三)挂牌出让 (四)整体招标  (一)分零拍卖 操作方法 ●根据规划方案,由市土地交易中心对片区进行 分区域、分地块进行公开拍卖,由竞拍成功的 开发商进行开发 商业运作模式 分散经营  分零拍卖 ●优势: ■操作简便易行 ■投资商开发压力较小 ■可以降低拍卖难度,最快回收资金  分零拍卖 劣势: 不利于城市整体形象打造 ■影响该片区未来土地的升值空间 ■不利于未来的经营者 个别零碎边角地块难以出让 返回