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房地产基础知识培训材料 一、房地产基本概念 ㈠基本概念 房地产是指土地、建筑物及附属物和固定于其上不可分离的部分， 以及由此 衍生的各种权益的总称。权益是指权利、利益和收益，包括法律属性和经济属性， 它以房地产的自然属性为载体。 单从经济属性看，房地产是房产与地产的合称。在生活资料方面，房产与地 产属于财产范畴；在生产资料方面，房产与地产属于资产范畴。 在上述定义中，所谓“不可分离”，是指不能分离，或者虽能分离但分离后 会严重破坏房地产的功能、价值和完整性。不可分离部分包括为提高房地产的使 用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、假山，也包括为提高建 筑物的使用功能而安装在其上的水、暖、电、通风、消防、电梯等设备。 由此引出“不动产”概念，不动产是指不能移动或者移动后会使其价值、功 能受到很大破坏的物体。包括房地产、以及水坝、机场、港口、地下工程等构筑 物。因此，不动产是比房地产内涵更广的概念。 ㈡房产（物业，香港地区称呼）分类： ⑴按照建筑物的用途划分为 居住物业：包括住宅、公寓、别墅等 2 ?商业物业：包括直接用于营业活动的房屋，如写字楼、商住楼（东方名苑） 商场、酒店等；包括第三产业所使用的房屋，如酒店、银行、邮电、旅馆、 饭店等。 工业物业：包括厂房、车间、仓库等 特殊物业：包括党政机关办公用房、博物馆、大剧院、高尔夫球场、飞机场 ⑵按层数划分 低层：层，低于米的平房，别墅 多层：层（跃）， 米〉〉米 小高层：层，高度超过米 高层：层 超高层：层以上，或者大于米 ⑶按住宅结构分 砖混结构： 砖砌体和钢筋混凝土构件共同作用得结构形式。 便于就地取材， 节 约钢材、水泥和建造成本，但墙体不可打通，套型可改性差，抗震性能差，用 于多层 框架结构 ：由梁柱等线性杆件组成的一种结构体系。 框架结构布置灵活， 可以 获得较大室内空间， 但承受水平荷载的能力较差， 而且柱子的位置往往使得房 间不完整，影响家具布置，造成使用率低。运用于多层工厂、购物中心。 因此就出现了 异形框架结构 ：“、”型截面的柱子 剪力墙结构：由纵横承重墙体组成的结构体系。空间整体性好，抗侧力强度高， 但不易布置成大空间，主要适用时高层住宅、公寓和旅馆等 框架剪力墙结构： 是在框架结构体系中适当布置剪力墙， 组成框架与剪力墙协 同工作的结构体系。 既有框架结构使用的灵活性， 又有较强的抗震能力和较好 的刚度，适用于各种超高层住宅和公共建筑 框筒结构： 设计成圆锥形状，如上海金茂大厦 ㈢房地产的属性 1．自然属性 固定性：属于不动产。 一般商品：生产场所固定，产品流通； 房地产商品：生产过程流动，产品位置固定。 排他性：房地产商品没有两个完全相同的（像树叶一样） ，最起码位置不 一样（带来的采光、通风有差异，也是一房一价的基础） 。 永续性：只要是指房地产中的土地作为物质性资产是可以被永续利用的 （不会折旧或者报废），而且由于其自然供给的刚性（弹性很小） ，即稀 缺性，使得土地权益将在资本的参与下被无限地交易下去，并逐步地保 值增值。 ．经济属性 准商品性：可以转让、出租等，但不具备商品的全部属性，例如商品本 身不能自由流通，只是产权的流动和交易。 价值差异性：房地产的价值和价格的影响因素很多，难以用简单的投入 产出或者成本加利润的方法加以测定。更多的是非经济因素产生的价值 偏离的结果，在市场经济不够完善、房地产市场更不完善的中国市场就 表现得更为明显。包括政治形势、宏观经济形势、区划规划等政策因素、 个别特殊因素的影响。使得房地产的价格差异很大，这也加大了房地产 开发经营的风险性。 增值性：房地产的使用价值不以时间的推移而减少，一般情况下，具有 保值增值功能，因而人们除把它作为一般商品消费使用外，还作为资本 投入进行获利和货币储存。 二、居住区的基本概念 1．容积率： 居住区内各类建筑的总建筑面积与居住区占地面积的比值。 从业主角度看，容积率一定程度上表征了居住区内未来的生活舒适度，在售 价等其他条件相似的情况下，小区容积率越小，生活舒适度增加。 从开发商角度看，容积率直接决定了固定土地面积上可出售的建筑面积，也 就决定了项目开发的投资收益水平，在售价、销售率等其他条件相似的情况下， 小区容积率越高， 可销售面积越多， 项目利润空间越大。 但小区容积率受到规划 局控制性规划设计的容积率最高限制。 但房地产市场到今天的发育程度和竞争激烈程度，以上关系都不是绝对的， 而是相对的。 一般情况下在南京 别墅区：—之间 普通多层小高层混合社区：—之间 小高层为主的社区：—之间 市区单体高层物业（写字楼，商住楼，高层住宅楼等） ：—，如商茂世纪广场容 积率为 ．建筑密度（覆盖率）：居住区内各类建筑的基底总面积占居住区占地总面积的 比率 建筑密度在一定程度上体现了