四平市区基于人口因素的房地产市场需求分析.docxVIP

基于人口因素的四平市房地产市场需求分析 人口变动对经济发展的重要影响已不言而喻。 同时，市场营销学 也强调“市场 = 人口 + 购买力 + 购买欲望” ,把人口因素作为市场细 分的一个变量。因此，本文试图探究人口因素（包括城镇人口数量、 人口年龄结构、非农业人口数量、城市化等 )对四平市房地产市场需 求的影响。 一、 四平市的人口现状 1、四平市市区户口数和人口数情况 四平市市区人口接近 60 万人，说明四平市为典型的中等规模城市， 城市发展还有较大的空间。四平市平均每户 2.7 个人口的家庭结构，反映在购房需 求上主要以 中小户型（即小于等于 90 平方米） 的户型结构为主。 户数 人口数 平均家 庭户规 模（人 / 合计 家庭户 集体户 合计 家庭户 集体户 户） 铁西区 100861 95633 5228 278741 255816 22925 2.67 铁东区 122876 121718 1158 334884 326243 8641 2.68 总计 223737 217351 6386 613625 582059 31566 注：资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。 表 1 四平市市区户口数和人口数情况 2、四平市市区人口年龄结构 四平市市区 60 岁以上人口占总人口的比例已经超过 14%， 说明四平市区已经进入了老龄化社会。另外， 25 岁到 34 岁适婚年龄 人口占总人口的比例为 13%，25 岁-45 岁的主要购房人口占总人口的 比例为 32%。 70000 60000 50000 40000 系列1 30000 20000 10000 0 14 19 24 29 34 39 44 49 54 59 64 69 74 79 84 89 - - 4 -9 - - - - - - - - - - - - - - - - 上 - 15- 20- 25- 30- 35- 40- 45- 50- 55- 60- 65- 70- 75- 80- 85- 以 0 5 10- 及 90岁 注：资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。 图 1 四平市市区人口年龄构成图 3、四平市市区农业人口和非农业人口数量情况 四平市市区非农业人口占总人口的比重接近 20%，主要集中在平 西乡、山门镇、石岭镇、叶赫满族镇、城东乡等乡镇。农业人口进城 务工的人数正在不断增加， 他们是城市房屋租赁市场的消费主体， 活 跃的租赁市场又进一步刺激了购房需求的扩大。 由于城市完备的功能 对于农业人口有很强的吸引力， 因此乡村人口的城镇化将会是四平市 房地产市场需求发展的重要推动力。 常住人口 合计 农业户口人口数 非农业户口人数 非农业户口人口占总人口的比重 铁西区 278287 24505 253782 91.19% 铁东区 333316 95874 237442 71.24% 总计 611603 120379 491224 80.32% 注：资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。 表 2 四平市市区农业人口和非农业人口数量表 农业户口人口数 非农业户口人数 注：资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。 图 2 四平市市区农业人口和非农业人口构成图 4、市区人口数量和城市化水平的变化情况 2003 年-2011 年，四平市市区总人口数量呈现出波动中增加的趋 势。从 2011 年至今市区总人口数量则呈显出稳定不变的态势，甚至 2013 年有所减少。非农业人口呈现出不断增加的趋势。人口自然增长率不断降低， 而人口增长率近两年呈现出负增长态势。 四平市的城市化水平处于缓慢发展中，潜力很大。 年份 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 市区总人口 511413 513799 561989 564758 568214 571734 573088 574926 605722 602699 589448 非农业人口 511413 513799 533534 536322 539633 543022 544112 545978 549322 545867 533023 迁入 9619 9182 9375 10060 11857 11323 9207 11064 6835 6212 6177 迁出 7826 8489 10416 9328 10793 10228 10454 11271 12883 10711 8609 机械增长率 3.5 1.3 -1.8 1.2 1.8 1.9 -2.1 -0.36 -9.98 -7.46 -4.12 （‰） 人口增长率 （‰） 6.5 5.2 1.3 4.5 5.6 5.4 1.8 2.24 5.35 -6.2