商品房维修工作指导书.doc

商品房维修工作指导书 总 则 本指导书旨在保证房屋正常地发挥使用功能，延长使用寿命，维护和管理好物业，能使其长年保值甚至升值，规范维修施工管理，完善房屋质量管理。 本指导书适用于正常使用下的商品房在交付客户使用后，出现维修需求时的工作全过程。 职责 物业公司管理处负责接收维修信息，第一时间进入事发现场查看维修需求，负责工程现场监管以及维修工程档案的收集整理； 开发部、客户服务经理负责权限范围内对维修需求立项，现场审核维修工程量，维修工程付款手续的办理； 开发部、预算工程师负责维修工程的造价审核工作； 财务部负责维修工程费用的支付，确保紧急情况下的费用供给； 总经理负责重要维修工作的立项，权限范围内的费用审批。 维修工作控制程序 紧急维修工作控制程序 紧急维修工作定义：严重影响客户正常生活，且有严重安全隐患的维修需求，包括但不限于结构安全、水管爆裂、漏电。 紧急维修工作原则：立即维修，边维修边取证；维修完成后界定事故责任、划分费用。 紧急维修工作程序： 管理处或客户服务经理接到维修工程信息，立即查看现场，客户服务经理、开发部在权限范围内立项，重要维修需求立即上报公司总经理立项。紧急情况下的立项或请示为电话或书面方式（填写《客户服务联系单》）； 开发部负责人/物业公司接到电话通知或《客户服务联系单》后立即安排施工单位紧急维修。房屋处于工程质量保修期由原施工单位负责紧急维修，如果该施工单位接到通知后未能及时给予抢修，开发部/物业公司另行安排施工单位维修； 维修工程的监管 维修工程项目在施工前，由客户服务中心、物业公司和施工单位（大型维修工程项目部参加）共同现场确定紧急维修方案及进度计划； 物业公司对施工现场进行监管，监管内容包括但不限于： 查看维修工程是否按工程的内容和要求进行施工； 查看工程所用材料是否合格； 检查己完工工程现场是否按规定进行清理和清洁； 检查施工质量是否符合要求。 物业公司管理处做好维修工程的现场配合及跟进工作；客户服务经理、物业公司技术人员（大型维修工程项目部参加）共同现场取证； 施工过程中如出现工程量增减，由客户服务经理（大型维修工程项目部参加）现场立项，立即实施，但做好工程量增减原因的取证； 施工结束后由客户、客户服务经理、物业公司（大型维修工程项目部参加）相关人员共同进行验收，并填写《工程质量验收表》，各方签字确认，并填写事故原因取证情况； 施工单位根据实际维修工作情况提供工程报价，客户服务经理/项目部填写《工程造价审核单》，客户服务经理配合审核工程量，预算工程师审核工程造价，报开发部总监审批。 急维修工作的费用支付 紧急情况下，客户服务经理或项目部填写《借款审批单》，开发部总监负责一万元以下，公司总经理负责十万元以下的借款审批，财务部配合付款，用于可能出现的工程款预付、施工材料紧急采购等； 维修工程完成并通过验收后，客户服务经理或项目部根据维修工程的审核造价填写《付款审批表》，客户服务经理填写事故责任划分情况及费用列支建议，经财务部、总经理签字后付款。 一般维修工作控制程序 一般维修工作定义：因房屋工程质量或设计不完善、设计缺陷而对客户生活造成一定的影响的维修需求。包括但不限于隔墙裂缝、门窗五金、水管生锈、小区配套不完善。 一般维修工程情况： 房屋处于质量保修期的工程质量问题，由原施工单位保修。 房屋处于质量保修期但原施工单位未按维修通知要求给予维修的、或在正常使用条件下的房屋保修期满后的维修需求。 因设计不到位、设计缺陷的维修改造需求。 一般维修工程工作程序： 管理处或客户服务经理接到维修工程信息，马上到现场察看，分析维修原因，明确责任，并提出维修范围及初步施工方案。客户服务经理在权限范围内立项，重大维修需求上报总经理立项，填写《客户服务联系单》。特大维修由公司进入招投标流程。 工程造价审核，开发部/物业公司接到《客户服务联系单》后，安排施工单位在规定时间内完成工程施工方案及工程预算； 客户服务经理到现场确定工程量； 预算工程师审核工程造价并报开发部总监审批。 维修工程经批准后立即联系客户，约定施工时间，以客户意见为主，并严格遵守该时间开展维修工作。 维修工程的监管 维修工程项目在施工前，由客户服务经理、施工单位共同制定施工方案和施工进度计划； 物业公司对施工现场进行监管，监管内容包括但不限于： 查看维修工程是否按工程的内容和要求进行施工； 查看工程所用材料是否合格； 检查己完工工程现场是否按规定进行清理和清洁； 检查施工质量是否符合要求。 施工过程中如出现工程量增减，由客户服务经理/开发部现场查看，分析原因； 如属于客户的额外要求或不配合维修工作产生的增加工作，由客户自行承担费用，施工单位可给予维修； 如属施工单位的延误或失误引起工程量增加，由施工单位承担； 如属于公司责任范围内的工程量增加，则按