住宅前期物业管理优质方案服务成本测算.doc

一、住宅前期物业管理服务成本测算 平均每平米成 序号 项目名称 月支出 (元 / 本 成本占比 备注 月） （元 / 月 ?平方 米） 1 人工成本 185680 2 70% 详见附表一：服务 人员成本费用 共用部位、共用设 详见附表二：共用 部位、共用设施设 2 施设备的日常运 24279 0.30 16% 备的日常运行和维 行、维护费 护费用 3 清洁卫生费用 4600 0.030 1.15% 详见附表三：清洁 卫生费用 4 绿化养护费用 6700 0.07 3.53% 详见附表四：绿化 养护费用 5 秩序维护费用 6750 0.07 0.27% 详见附表五：秩序 维护费用 6 办公费用 1217 0.028 1.05% 详见附表六：办公 费用 8 公众责任保险费 633 0.01 0.3% 按以上所有费用的 4‰计算 10 合理利润（ 4% ） 9194 0.10 3.38% 按以上所有费用的 4% 计算 营业税、城建税、 11 税金（ 5.6% ） 13386 0.15 5.30% 教育费附加、地方 教育附加 合计 252439 2.83 100.00% 说明： 1、住宅的可计费建筑面积为 89065 平方米，平均每平米成本 = 月支出÷可计费建筑面积； 2、根据我公司的管理经验， 综合考虑项目实际情况， 结合前期物业管理服务成本测算，将住宅前期物业服务费拟定为 2.8 元/ 月?平方米。 附表一：服务人员成本费用测算（单位：元 / 月） 1.1 物业服务人员工资 序号 1 2 客服部 3 工程部 3 秩序部 4 环境部  岗位设置 人数 工资 月度费用 项目经理 1 7000 7000 收费兼前台 2 3200 6400 客服管家 4 3200 12800 小计 7 26200 工程维修主管 1 5500 5500 综合维修工 4 3200 12800 小计 5 18300 秩序主管 1 5000 5000 监控室 2 2700 5400 门岗 12 2700 32400 巡逻岗 6 2700 16200 小计 21 59000 环境主管 1 4500 4500 保洁员 14 1900 26600 绿化员 3 1900 5700 小计 18 36800 合计 51 140300 1.2 社会保险和按规定提取的福利费 序 测算依据 月度费用 项目 号 按工资总额的 31.5% （养老保 1 社会保险 险 20% ，医疗保险 8% ，失业 43493 保险 1.5% ，工伤 1% ，生育 1% ） 法定假日 11 天，加班三倍工 2 加班费 资，秩序人员按 100% 加班计 1320 算，其他人员调休 3 服装分春秋装和夏装，两年 567 服装费 400 元 / 年 更换一次，按平均 合计 45380 总计 185680 附表二：共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用（单位：元 / 月） 序 月度费 类别 支出项目 备 注 号 用 42 部电梯，总功率为 231KW, 每天 运行 1.8 小时，电费按 0.56 元 / 度 电梯耗电 7224 天 *0.56 元 / 计算， 231KW*1.8h*30 度 二次加压耗电 2016 公共用电 楼道照明耗电 353 园区照明耗电 840 排污系统耗电 40 电梯年检费 1050 电梯限速器年检 电梯系统 504 2 费 （ 15 部） 电梯维保费 12600  2 用 1 备，常用功率为 30KW ，每天 运行 4 小时，电费按 0.56 元 / 度， 30KW*4h*30 天 *0.56 元 / 度 功率为 6KW ，按平均每天 3.5 小时 计算， 6KW*3.5h*30 天 *0.56 元/ 度 功率为 5KW ，按平均每天 10 小时计 算， 5KW*10h*30 天 *0.56/ 度， 常用功率 36KW, 按平均每月运行 2 小时计算， 36KW*2h*0.56/ 度 元 / 部/ 年， 42 部 *300 元 /12 个 月 300 元 / 部/2 年， 42 部 *300 元/24个月 元 / 部 / 月，包括电梯维保费和 300 元以下易损件耗材， 42 部 *300 / 月 系统日常维护费 300 水泵、管道、阀门等的日常维护保 养 3 生活水箱清洗及 261 生活水箱 196m 3, 每年清洗消毒化 给排水系统 验 2 次，清洗单价每立方 8 元 检测 化粪池清掏及雨 333 年费用约 4000 元， 400 元/ 年÷ 12 污管网维护费 月 低压配电柜 / 电 4 供配电及公 180 缆 / 桥架 / 维修保 在管同类小区经验值 共照明系统 养 公区照明 / 景观 照明 / 应急照明 260 在管同类小区经验值