临沧土地增值税清算鉴证——商住楼如何分摊成本问题（修订）.pdfVIP

临沧土地增值税清算鉴证——商住楼如何分摊成本问题 一、相关政策 1、(2009-08-05) 进一步加强税收征管若干具体措施(国税发[2009]114 号) 十四、加强建筑安装业和房地产业税收管理。 根据项目开发经营链条，将土地储备、土地一级开发、土地供应、取得土地使用权（包 括二手地交易）、勘探、设计、开工（包括土建、设备安装、装修、绿化）、监理、售房、 保有、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税行为，都纳入控管范围，采集各环节涉 税信息，开展分析比对，加强纳税评估或稽查。 严格按照《土地增值税清算管理规程》的要求，加强土地增值税清算工作，结合所得税 申报有关信息，重点对房地产开发成本费用进行审核。 对国税局、地税局共管的房地产企业，主管税务机关要定期将所得税和营业税申报信息 互相通报，加强比对分析，对有疑点的共同开展评估或稽查。 继续落实房地产交易环节税收“一窗式”征收模式，开展应用房地产评税技术核定二手 房交易计税价格的试点工作，对纳税人申报的成交价格明显偏低且无正当理由的，按核定的 计税价格征税。 2、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 （发布 日期：2009-03-16 国税发〔2009〕31 号） 第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的 费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行 成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本 摊入能够对外经营销售的成本对象。 （二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的 群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 （三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作 为独立的成本对象进行核算。 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大 差异的，应分别作为成本对象进行核算。 第 1 页 共 13 页 （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差 异的，要分别作为成本对象进行核算。 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分 别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不 能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配： （一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应 商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地 开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行 调整。 （二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分 配。 （三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 （四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。 3、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知，自 2009 年6 月1 日起 施行。发文字号： 国税发【2009】第 091 号 发布时间： 2009年 05月 12 日 第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 （一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。 （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、 销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让 合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细 表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相 应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 （四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地 增值税清算税款鉴证报告》。