万科_重庆万科锦程项目营销策划竞标提报___思源__客群分析_推广策略_洋房.pdf

【【【【万科锦程万科锦程万科锦程万科锦程 】】】】 —InIn标提报竞标提报 竞标提纲 前言前言 一、项目竞争市场分析 二二、、项目库存货源项目库存货源 三、目标客群分析 四四、2011年项目营销亮点及难点分析年项目营销亮点及难点分析 五、2012年项目整体销售策略 六、项目8月份清盘方案及具体实施办法 七、项目销售团队组建和管理策略 八、营销推广媒介策略、渠道策略 九、权证管理制度以及回款执行方案 十、客户满意度管理制度、项目销售品质提升执行方案 前言 2011年锦程项目历经六次开盘，销售约2100套，金额约15亿左右，任务完成率75%左右，总体看销售 业绩平稳，但业主整体满意度不佳，2011年的硝烟还未散去，2012大战即刻来临，锦程项目目前面临：余货 以首改和洋房为主销售压力，同时业主满意度需全面提升的重任，任重而道远，思源团队有信心既能完成销 售任务售任务 ，，又能大幅度提高业主满意度又能大幅度提高业主满意度 ，，完美收官锦程完美收官锦程。。 1、保守目标8个月清盘 ！销售 678 套 85套/月 销售 7.5亿 元（折前总价） 全 年年 22、、冲刺目标冲刺目标66个月清盘个月清盘 ！！销售销售 678678 套套 112112套套//月月 销售销售 7.57.5亿亿元元 （（折前总价折前总价）） 目 3、大幅度提高业主满意度！ 标标 4、保证一期业主完美接房！ 前言前言 一、项目竞争市场分析 二二、、项目库存货源项目库存货源 三、目标客群分析 四四、2011年项目营销亮点及难点分析年项目营销亮点及难点分析 五、2012年项目整体销售策略 六、项目8月份清盘方案及具体实施办法 七、项目销售团队组建和管理策略 八、营销推广媒介策略、渠道策略 九、权证管理制度以及回款执行方案 十、客户满意度管理制度、项目销售品质提升执行方案 一、项目竞争市场分析 1、宏观市场-2011年全国重点城市数据对比 11、、政策环境政策环境政策环境政策环境 ：：房房房房地地产调控持续加吗产调控持续加吗产调控持续加吗产调控持续加吗 ，，，，措施进措施进措施进措施进一一步落实细化步落实细化步落实细化步落实细化 22、新房：、新房：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购 城市显现，成交量下降，百城价格指数连续城市显现，成交量下降，百城价格指数连续33个月下跌。个月下跌。 内容 摘自 一、项目竞争市场分析 1、宏观市场-2012年走向 11、政策趋势：、政策趋势：继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力 22、总体预判：、总体预判：上半年受调控波动影响市场会有一定起伏，地产投资开工步伐放上半年受调控波动影响市场会有一定起伏，地产投资开工步伐放 缓，量价继续下行，下半年逐渐越好，全年量价有增长，总体不容乐观也无需过缓，量价继续下行，下半年逐渐越好，全年量价有增长，总体不容乐观也无需过 度悲观度悲观度悲观度悲观。。 33、关注点：、关注点：货币政策走向是关键，房产税改革试点范围逐步扩大，不同城市，货币政策走向是关键，房产税改革试点范围逐步扩大，不同城市， 企业分化加剧。企业分化加剧。 一、项目竞争市场分析 2、中观市场-市区成交走势 年 ，市场整体均价市场整体均元// ㎡㎡ （（套内均套内元// ㎡㎡）） ，较整体均价上涨年整体均价上涨 1414.6%6% 元/㎡ 2008年-2011年各月主城区房地产成交均价（建面）走势图 8000 6000 4000