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大型商业地产项目全程解决方案 1 1998 年，我代表佳阳集团，从新家坡回到故乡广州，寻求 投资机会。在考察过程中，我发现，国内各大城市的商业地产基 本上还处于沉睡期，市场前景颇为看好。于是，经我选择，在中 国广州成立了佳阳商业地产投资策划有限公司中国总部， 而我也 开始了长达七年的商业地产策划生涯。 在多年职业生涯中， 我考察了海外各国的商业区， 发现在欧 洲黄金地段和旅游区域才看到“ LV ”、“Dior ”“ PRADA ”之内的 大品牌，在二、三线城市从未见到过，包括在澳洲、新加坡、美 国都是如此， 二三线城市见到的多数是大型的生活用品超市和家 具超市类的 MALL 。 于是，我尝试着将全国各大城市的商业规划区与他们比较， 探索我国商业地产的开发模式，并在实践中取得了不俗的成绩。 在操盘过程中， 我发现， 一个商业地产项目成功与否是受到 多方面的制约。前期的市场调研是否全面、市场定位是否准确； 后期的物业管理策划、 经营管理是否到位等因素都会对发展商的 利润水平造成重大影响。 大多数发展商抱着名利双手的心态投资商业地产， 但投资与 收益往往有很大的差距。 如何取得叫好又叫座的投资收益， 均衡 商户、小业主、发展商之间的利益是关键所在、 其实，商业地产是一种多赢投资模式， 既要均衡几方投资者 （发展商、小业主、商家、零售商）的回报，又要满足消费者的 口味，因此，投资商业地产项目需要理智应对，冷静分析。 一个好的商业地产项目的利润比住宅高很多， 但相应地， 风 险也高。 为了帮助国内商业地产项目朝低风险、 高利润的方向发 展，我与决策资源房地产研究中心真诚合作，于是，便有了这本 《大型商业地产项目全程解决方案》的诞生。 该书详细总结了商业地产调研、开发、功能、业态、定位、 招商管理、 经营管理的关键流程， 并针对国内商业地产发展不均 衡状况提出了许多多元化的策划意见和理念， 启发决策者规避风 险，争取利润最大化。 此书中导入了“商业地产投资策划的经济模型” ，用供求均 衡理论配合项目市场定位， 并通过经济学原理结合商业管理、 地 产开发的综合元素， 科学预测不同业态的风险和利润， 通过多方 投资者的风险和利润均衡达到相互约束和共赢的目的， 引导开发 商迈向成功。 我衷心希望， 本书的出版能够给目前狂热的商业地产潮流吹 来一丝理性的风， 帮助商业地产开发商操作项目命运。 毕竟商业 地产是不能克隆的，掌握一种方法远重要过掌握几个案例。 梁晶晶 第一部分 关于商业地产核心问题的分析 核心问题一：为什么创业容易守业难？ 6 页核心问题二：如 何把握商业地产与住宅开发的本质区别？ 9 页核心问题三：商业 地产市场调研与住宅地产市场调研之区别？ 12 页核心问题四： 如何在商业地产项目中运用 SWOT 分析？ 18 页核心问题五：怎 样寻找希缺性业态？ 20 页核心问题六：如何正确处理购物中心 商品组合功能定位与消费者的关系？ 21 页 核心问题七： 如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？ 26 页核心问题八：如何实现大型商业地产项目的百分百销售？ 27 页核心问题九：如何完成大型商业地产项目的招商活动？ 33 页 核心问题十： 如何实现大型商业地产项目的人性化规划设计？ 35 页核心问题十一：如何取得发展商、小业主、商户、消费者的四 赢局面？ 38 页核心问题十二：选择什么样的项目开发流程？ 40 页核心问题十三： 如何实现大型商业地产项目的可持续发展？ 43 页第二部分 大型商业地产项目开发概述 购物中心基本知识点 51页海外各国购物中心开发启示 58 页 房地产开发商的又一块奶酪，购物中心开发 61 页 第三部分 大型商业地产项目开发全程操作 全程开发步骤一： 确定项目所在地址 65 页全程开发步骤二： 前期市场调研分析 70 页全程开发步骤三：进行项目财务经济分 析 85 页全程开发步骤四：项目系统定位 89 页全程开发步骤五： 项目总体规划设计 108 页全程开发步骤六： 进行项目的招商推广 117页全程开发步骤七：制定经营管理策略 128 页第四部分 大型商业地产项目开发实战全案展示 实战全案展示一：澳柯玛?铜锣湾商贸广场135页实战全案 展示二：华南 MALL141 页实战全案展示三： 金海联商业广场 167 页实战全案展示四： 台北京华城 176 页实战全案展示五： 中华广 场 184 页实战全案展示六：上海新天地 191 页实战全案展示七： 浙江金华市某生态摩尔购物中心 210 页实战全案展示八： 佛山东 方广场 257 页第五部分 大型商业地产项目开发全程操作的解决方案 锻造大型商业地产项目开发动力引擎的解决方案 267 页策 划解决方案、营销配合解决方案 商业地产项目开发流程 实施商业地产物业管理 购物中心策划