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如何使烂尾裙楼的上层建筑在危情中热销 ——“和府”的精装修与小户型营销策划实录 文/五洲半岛 李柏 在长沙提起“和府”，可谓无人不晓。一个于三年前启动的楼盘，在于今还能有着相当高的知名度，是因为此项目的成功引领了长沙洒店式公寓开发的浪潮，催生了“小户型”和“精装修”两大概念，并成为目前许多城市房地产市场的一种开发趋势。 项目策划背景与市场研究 “和府”不叫和府之前，已经初显一个雏形的框架，但开发前景一直不明朗，处于停滞不前阶段。 该项目位于长沙市五一大道与芙蓉大道交汇处的西北角，这是才规划提出来的长沙CBD的中心地段。整栋楼由两个开发商分两个部分进行开发。裙楼部分由一个开发商开发，本项目的开发商是裙楼以上的塔楼部分。裙楼部分定位为“万国医药博览中心”，2000年前就进行了销售，并投入了大量的广告宣传，但是招商销售情况都不佳，还存在种种隐患，特别是广告宣传时的虚假承诺，可以说开发并不成功。塔楼部分（本项目）还只是一个框架，原规划设计是准备做成大开间大面积的写字楼。 如何让楼盘焕发活力，开发商没有一点着儿，策划公司负责人也拿捏不准。2001年初，我们提出了“两条腿跑路”的市场研究策略，一帮人由开发商和策划公司负责人组成，南下北上广泛考察、学习、借鉴发达城市的经济，收集最前沿的房地产市场动态；一帮人马则由策划公司的高级策划师李柏先生与调研人员组成，深入