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论业主自治与小区善治杨玉圣摘 要:在新型的城市商品房住宅小区，业主自 论业主自治与小区善治 杨玉圣 摘 要:在新型的城市商品房住宅小区，业主自治是业主基于建筑物区分所有权而享有的基本权利。业主 作为建筑物区分所有权的权利主体，以小区主人的角色，对小区共有财产和公共事务进行自组织治理。业主自 治将是一个复杂的系统工程，当务之急是实现业主自主选聘物业服务企业、自主掌控小区大型维修资金。业主 自治既是小区善治的必由之路，也是城市和谐社区建设的新取向，将有助于节约小区治理成本、培育社会资本、 推进城市基层民主化进程。 关键词:业主;业主自治;小区善治 作者简介:杨玉圣，中国政法大学法学院教授、社区自治研究中心主任(北京 102200) 筑物区分所有权、共有权理论和适用、最高人民法 院有关审理建筑物区分所有权纠纷和物业服务纠 纷案件司法解释的理解与运用的研究，② 以及社 会学家、政治学家关于城市商品房住宅小区的业 主组织发展、业主维权行动的学术探讨，③最为引 人瞩目。与此同时，还有一些以业主生活和业主 维权为题材的影视④和文学作品，⑤异军突起，从 一、引 言 关于 城市商品房住 宅小区的业主自治问 题，①已经成为近年来越来越多的学者研究和媒 体记者高度关注的热点话题，并已取得有不少重 要成果。其中，民法学家关于商品房住宅小区建 ① “业主自治”的概念，最早出现于 1994 年深圳市物业管理文本。1994 年 7 月 11 日，深圳市人民代表大会常务委员会发 布《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，该《条例》第一章第四条规定:“住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相 结合、属地管理与行业管理相结合的管理模式。”2007 年 9 月 25 日，深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次 会议通过的《深圳经济特区物业管理条例》第三条，将上述内容修改为“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管 相结合的原则”。 ② 参见陈华彬:《建筑物区分所有权研究》，北京:法律出版社，2007 年;陈鑫:《业主自治———以建筑区分所有权为基础》， 北京:北京大学出版社，2007 年;杨立新:《共有权理论与适用》，北京:法律出版社，2007 年;杨立新主编:《最高人民法 院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释理解与运用》，北京:法律出版社，2009 年;杨立新主编:《最高人民法院审 理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用》，北京:法律出版社，2009 年。特别值得一提的是，深圳律师周玉忠甚至起 草了著名的《中华人民共和国城市住宅区业主自治法》(公民建议稿)，参见中国物业服务顾问网，2007 年 11 月 28 日。 ③ 参见唐娟主编:《城市社区业主委员会发展研究》，重庆:重庆出版社，2005 年;杨波:《从冲突到和谐———和谐社会建设 中的业主委员会》，北京:中国社会出版社，2006 年;孟伟:《日常生活的政治逻辑———以 1998—2005 年间城市业主维权 行动为例》，北京:中国社会科学出版社，2007 年;卜长莉 等:《社区冲突与社区建设———东北城市社区矛盾问题案例研 究》，北京:社会科学文献出版社，2009 年。 ④ 如 2009 年放映的电影《业主奏鸣曲》、热播的电视连续剧《房子》和《蜗居》。 ⑤ 如明毅的《业主》(福州:海峡文艺出版社，2007 年)、魏子的《房奴》( 郑州:河南文艺出版社，2008 年)、邱华栋的《社区 人》(上海:上海文艺出版社，2004 年)。 ·117· 法律与政治 清华大学学报(哲学社会科学版)影像和艺术的角度生动诠释了小区业主生活的复杂面相。① 这说明 清华大学学报(哲学社会科学版) 影像和艺术的角度生动诠释了小区业主生活的复 杂面相。① 这说明，无论是理论研究还是现实日 常生活，都反复提示我们:不能不关注业主自治这 一事关千千万万业主的幸福生活、小区善治等大 局的真实问题。 本文拟在已有研究成果的基础上，着重讨论 城市商品房住宅小区业主自治的理念、行动与取 向，尤其是业主权利的性质、业主自主选择物业服 务企业问题、业主自主掌控商品房住宅小区大型 维修资金问题、业主自治与小区善治的新取向等 问题。 本文所说的“小区”，是一种新型的城市社 区，特指城市商品房住宅小区。与传统式街坊社 区、单一式单位社区、混合式综合社区、演替式边 缘社区等城市社区不同，② 这是一种以特定规划 区域为地域特性、以业主购置的房屋及共有财产 为共同利益、以建筑物区分所有权为法理基础、以 居住生活为主要取向的新型的城市社区或共同 体。正如有的社会学家所指出的，目前的城市商 品房住宅小区“更加具备了社区的主要属性”。③ 所谓“业主”，物权法的专家往往称之为“建 筑物区分所有权人”。按照国务院《物业管理条 例》第 6 条之界