2020年地产开发产业链分析报告.doc

2020年地产开发产业链分析报告 2020年9月 ▍ 一条产业链，冰火两重天 产业链估值向上，开发商遇冷 2020 年出现了以往少见的开发行业股票疲软，而地产产业链上的个股则涨幅显著的 情况。 表 1：地产开发和产业链龙头公司的估值和 2020 年年内涨幅比较 公司 年内涨幅 PE(TTM) 8.3 万科 A 帝欧家居 三棵树 东方雨虹 新大正 -13.6% 67.9% 162.8% 111.9% 42.5% 24.4% 22.0% 29.6 139.4 42.0 66.1 中国巨石 24.0 我爱我家 26.7 资料来源：Wind(2020 年 8 月 10 日收盘价) 集中度提升空间不同 房地产开发企业的集中度提升仍在进行，但大公司已经接近了规模的顶部。管理半径 的制约，跟投机制无法克服管理难题，规模经济带来的信用优势已经固化，无法伴随规模 扩大而进一步扩大——行业一线龙头的规模天花板已经显现。 图 1：万科业务分部城市数量单位：个 图 2：碧桂园，万科，保利，融创的销售市场占有率单位：% 20.0% 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 80 70 60 50 40 30 20 10 0 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 资料来源：Wind,市场研究部 资料来源：Wind，市场研究部 与之相比，物业管理，建材装饰等诸多领域的龙头企业，市占率上升的空间仍然很大。 开发企业面临盈利能力的压力 开发行业面临持续的，显性的盈利能力问题。这表现为房价基本没有上涨空间，限价 政策仍在各大城市存在，土地市场却在复苏，土地价格越来越贵。开发企业的盈利能力预 期受到挤压。 1 图 3：公共财政收入与国有土地使用权出让收入累计同比变化 公共财政收入 国有土地使用权出让收入 图 4：全国土地成交总金额走势单位：亿元 一二线 三四线 同比 15.00 10.00 5.00 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 0.00 -5.00 -10.00 -15.00 -20.00 -10.0% -20.0% -30.0% 资料来源：财政部，市场研究部 资料来源：中国指数研究院，市场研究部 图 5：限价政策约束了开发企业的盈利空间 资料来源：市场研究部 政策鼓励更新存量，而开发行业则完全面向增量 政策一直以来致力于推动房地产市场健康稳定发展，希望避免房价大起大落。但以往 政策偏向于增量思维，对扩大开发规模持积极态度。老旧小区改造为轴心的房地产政策的 确不同于以往，加快存量老旧小区的改造，不仅不会新增住房营建的需求，还会造成拆迁 需求推迟。 2 表 2：中央层面对于来就小区改造的部署 时间 事件 主要内容 首次提出“有序推进老旧住宅小区综合整治” 2015 年 12 月 23 日 中央城市工作会议 《关于进一步加强城市 2016 年 2 月 21 日 规划建设管理工作的若 有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基础设施建设 干意见》 老旧小区改造试点工作 于 2018 年开始老旧小区改造试点，主要包含柳州、张家口、厦门、呼和浩特、沈 2017 年 12 月 1 日 2018 年 3 月 22 日 座谈会 阳、宁波等 15 个城市 政府工作报告 有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施；鼓励有条件的加装电梯 城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施； 支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务 设施； 2019 年 3 月 22 日 政府工作报告 1、明确老旧小区定义“老旧小区认定标准为建成于 2000 年以前，未纳入城镇棚 改计划，未计划通过拆除新建实施改造，非居民自建住房及城中村。” 2、19 年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金。中央补 助项目的获得条件为改造内容包含水电路气中的 2 项或加装电梯，中央奖补项目 19 年必须开工。 《关于做好 2019 年老 旧小区改造工作的通 知》 2019 年 4 月 15 日 3、多渠道筹集资金，居民出资可通过住宅专项维修资金 1、抓紧明确改造标准及对象范围，今年开展试点探索； 2、加强政府引导，压实地方责任，发挥社区主体作用，动员群众； 3、重点改造小区水电气路及光纤等配套措施，有条件的加装电梯，配建停车设施， 促进户内改造带动消费； 4、创新投融资体制，今年安排中央补助资金，鼓励市场化方式吸引社会力量参与； 引导发展配套服务 2019 年 6 月 19 日 2019 年