烟台嘉诚大都会重点项目全案操作执行专项方案DOC.doc

嘉诚·大全部会 项目全案操作实施方案 华韬地产营销策划 二零零七年十二月十日 序 把嘉诚·大全部会项目当成检验华韬地产在烟台商业地产市场项目操作一座标杆，一杆尺码，提炼、萃取、沉淀，坚实走过每一步，不停提升、完善、超越和发觉，不管面正确是系统工作大事，还是细致入微琐事，全部充满热情、勇气、足够信心和坚定不移实施力，那么，嘉诚·大全部会就将成为一座丰碑，一个奇迹。 商业地产项目，是十分复杂系统工程，绝不仅仅简单了解为这本册子里提到招商、销售、推广等基础层面，还包含更多包含工程、财务、行政、人力资源，甚至社会经济原因，所以，要保障整个项目科学、高效、有秩序推进，需要各方面协调和沟通，需要花大力气去分析和研究，需要站得更高，看得更远，想得更多，做得更细。 这里不是我们家乡，却一定是我们事业主场！ 这里不是我们家乡，却一定是我们事业主场！ 第一卷 项目分析 一、项目位置 项目在福山区中央大道福海路和永安街交叉口西北角。南临区政府，北接同三高速；本项目地块坐落于福山中央行政区、中央文化区、中央生活区，为现在福山区位置最好、交通最便利、环境最好、市政配套设备最完善地块之一。 二、项目经济技术指标 总占地面积：25400平方米，总建筑面积：75263平方米，其中，地下车库建筑面积：8773平方米，地上网点建筑面积：36295平方米，地上住宅建筑面积：30195平方米，层数：商业部分地上5层。 三、项目区域概况 （一）福山概况 福山区是烟台市计划建设现代化工业城区，是全国首批14个沿海开放城市烟台市市辖区，东以大沽夹河为界和芝罘区、莱山区隔河相望，东南和牟平区为邻，西南和栖霞市相连，西北和蓬莱市接壤，北临烟台经济技术开发区。总面积482.83平方公里，全区总人口25万人，其中非农业人口7.64万人。 分析结论：1、地理位置优越，外来人口逐年增多；2、基础设施完善；3、经济实力雄厚。 （二）宏观经济概况 1、国民生产总值增加势头强劲 20XX年全区实现中国生产总值75.03亿元，比上年增加23.8%。第一产业实现增加值23.32亿元，增加46.1%；第二产业实现增加值29.2亿元，增加23.2%；第三产业实现增加值15.8亿元，增加26%。 2、城市居民生活水平稳步提升 城镇居民人均可支配收入达8591元，比上年增加13%；人均消费性支出为6132元，增加5.7%；人均住房使用面积26.7平方米。在岗职员平均工资16744元，增加25%。 3、基础设施建设投资，尤其是房地产投资开发力度加大 完成基础建设投资21.5亿元，比上年增加82.7%；更新改造投资3.5亿元，增加6.94%；房地产开发投资5.3亿元，增加71.9%。 分析结论：福山区经济处于稳步发展阶段，含有较活跃消费力。 四、项目区域交通条件 1、项目所在地处于福山城市东西轴线北一路和南北轴线福海路交点处，即城市关键位置； 2、项目地向北直通烟台西客站，有通往省内各地大巴； 3、项目地经过福海路大道直接和开发区、芝罘区相连，有30路、31路、32路、306路、522路等。其中30路、31路、32路为烟台－福山环城大巴。 4、项目地有私人小车者占5％以上，她们是成功一派代表，私家车年拥有量也表现出本城市经济发展速度及人民生活水平提升。 5、自行车、电动车、摩托车，人潮就是钱潮 五、项目保值增值原因分析 1、地段保值增值优势 本项目最大增值原因，是它得天独厚地段优势。项目坐落于福山中心区南北主干道福海路中心位置，依据福海路综合改造概念性计划，将北起同三高速路，南至青龙山，总长约5.4公里福海路定位确定为特色化、复合型城市中心大道，定位关键有三点：（1）再造环境，重塑形象，（2）整合功效，提升价值，（3）着眼未来，改善交通，该计划实施后，将全方面提升福海路综合功效，提升土地使用价值，突出地域特色和时代精神。 从保值增值角度出发，项目坐落在福山中心福海路中心商圈地段，这里日人流量可达5万以上，20XX年项目地常住人口将达成10万左右，交通四通八达，这么一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体口岸，其地段保值增值能力很之大。 2、项目良好经营前景原因 本项目保值增值另一重大原因，是含有良好经营前景。本项目受到各政府机构大力支持，为项目营造了极好经营环境，尤其是依依靠品牌化运作，为本项目标增值保值发明了条件。 3、保值增值空间大 依据现在项目所在地商业用房售价和租赁价来看，嘉诚?大全部会定价将会给置业投资者留下很大增值空间，我们估计三至五年后，当地现在商业用房6000元/平方米价位，将上升至15000元－20XX0元/平方米；租赁价由现在200元/年/平方米价位，将上升至1000元－1200元/