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物业管理基础制度和政策复习纲要 第一章 物业管理概述 　　本章要求： 　　掌握：《条例》对物业管理定位，《条例》指导思想和确立基础法律关系。 　　熟悉：物业管理基础特征，物业管理在社会经济中地位和作用，《条例》确立基础制度，《条例》包含关键问题。 　　了解：物业管理产生和发展，中国物业管理制度建设历史沿革。 　　本章考试知识关键点： 1. 《条例》对物业管理定位　　2. 物业管理特征　　3. 物业管理市场化特征　　4. 市场标准作为物业管理活动前提条件　　5. 中国物业管理产生和发展　　6. 中国改革开放前城镇住房制度关键特征　　7. 物业管理在社会经济中地位和作用　　8. 中国物业管理制度建设历史沿革　　9. 政府在中国物业管剪发展中特殊地位　　10. 《条例》颁布前物业管理制度建设关键特点　　11. 《城市新建住宅小区管理措施》　　12. 《条例》颁布后物业管理制度建设关键特点　　13. 《条例》指导思想　　14. 《条例》创设法律制度及其内容　　15. 《条例》关键内容　　16. 《条例》法律责任特点　　17. 《条例》确立基础法律关系；一、物业管理概念（掌握） 　　1.物业管理定义　　《物业管理条例》第二条明确要求：物业管理，是指业主经过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业根据物业服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序活动。 　　2.物业管理定义含义　　①物业管理是由业主经过选聘物业管理企业方法来实现活动　　②物业管理活动基础是物业服务协议　　③物业管理内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内环境卫生和秩序进行维护 　　3.《物业管理条例》调整范围　　①既调整住宅物业物业管理活动，也调整非住宅物业物业管理活动　　②既包含城市，也涵盖乡村 　　4.物业管理特征　　社会化、专业化、市场化是物业管理三个基础特征　　①社会化　　社会化有两个基础含义：一是物业全部权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻求能够代管物业。　　物业全部权、使用权和物业经营管理权相分离是物业管理社会化必需前提。　　②专业化　　专业化是指专业物业管理企业经过协议或契约签署，根据产权人和使用人要求去实施专业化管理。　　③市场化　　市场化是物业管理最关键特点。在市场经济条件下，物业管理属性是经营，所提供商品是劳务。　　物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购置并消费这种服务。 　　二、中国物业管理产生和发展（了解） 　　1. 伴伴随建筑技术不停进步，高层建筑隶属设备增多，结构复杂，日常维修养护和管理事务繁琐复杂，孳生了物业管理行业　　2. 中国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，经过实施住房商品化制度而逐步发展起来　　3. 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理专业企业———深圳市物业管理企业挂牌成立。　　4. 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规———《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》　　5. 建设部在认真总结深圳和广州经验基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理措施》，确立了物业管理新体制　　6.四次全国物业管理工作会议　　①1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理经验。　　②1997年，建设部在大连召开全国事二次物业管理工作会议，推广大连整改改造旧住宅小区，推进物业管理经验　　③1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验　　④20XX年，建设部在北京召开了全国第四次物业管理工作会议，落实落实宣传《物业管理条例》　　7. 20XX年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了关键作用　　8. 20XX年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着中国物业管理进入了法制化、规范化发展新时期 　　三、中国物业管理制度历史沿革（了解） 　　从中国物业管理制度建设历史沿革来看，能够《物业管理条例》为分水岭，划分成《物业管理条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继关系，也各自含有鲜明特点　　1.从20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，不管国家还是地方全部尝试经过制度建设加以推进和规范。　　这一阶段物业管理政策法规关键表现以下特点：　　一是借鉴性，关键借鉴新加桂、香港特区等国家和地域优异经验；　　二是过渡性，关键考虑传统房管模式根深蒂固，采取渐进式方法进行改革；　　三是针对性，关键是针对当初当地物业管理实践中出现问题，选择应对性政策和方法　　这一阶段颁布物业管理法规政策有：