论承租人的优先承租权.pdf

中 文 摘 要 随着城市化进程日益加快，城市人口越来越多，城市房屋缺乏现象越来越明显 的大背景下，各地政府都逐渐出台限购政策，房价节节攀升，房屋租赁日益成为一 种重要的社会行为，城市房屋租赁服务市场的空间也悄然释放，房屋租赁行为在民 法实践中也越发成为一种值得学者和立法者关注的民事法律关系。权威市场调查数 据显示，居民大都在31-35岁甚至更高年龄能够买房，租房成为大多数想要在城市 工作生活却又无力买房的人的选择。居住型用房的承租人在租赁关系中处于相对更 加弱势、利益更容易受侵害的地位，一旦房屋租赁期限届满，出租人很有可能出于 租金增加或转让等各类原因而选择解除与承租人的合同关系，从而使得承租人不得 不放弃续租，所以承租人的合法居住权利迫切需要法律保障。我国目前仅在2019 年12月最新公布的 《民法典》（草案）中有所提及优先承租权，尚未在正式公布的 法律中予以规定。因此有必要对居住型用房的优先承租权法律问题进行深入探讨， 特别是该类型的租赁关系影响承租人生命权的人格权益，也为实践生活中发生的该 类型纠纷提出建议。 本论文将对房屋优先承租权的概念简介、现状和理论、正当性理由及立法建议 为研究思路，分别进行讨论： 第一部分主要对优先承租权一词的概念做了介绍，同时对优先承租权所针对的 两种租赁合同关系，即居住型用房和经营性用房进行比较区分，阐述各自异同。 第二部分的主要讨论对象是优先承租权的现状及相关理论，通过介绍目前国内 外在该方面的法律规定和研究动态阐明优先承租权法律的现状。并结合债权中租赁 权的特点，总结民法学界相关的不同学说的比较，得出笔者认为的优先承租权的法 律性质的观点。 第三部分重点阐述了优先承租权制度设立或存在的正当性理由，有什么积极的 意义和研究价值，分别从保护承租人生存权及生命权的必要性、维护城市经济发展 稳定秩序的价值以及上升到法治社会建设、保护人权角度出发分析。 第四部分是从立法实现层面对保护承租人的优先承租权进行了立法保护和完 善建议，笔者认为应当将优先承租权制度写入民法、以及完善该制度的具体法律适 用。 最后，对全文进行了总结并展示了参考文献，感谢在论文写作过程中指导老师 及各位相关观点作者的帮助。 关键词 优先承租权； 居住； 法律性质 ；民法典 ABSTRACT Withtheacceleration ofurbanization,thephenomenon ismoreand moreurbanpeople,urbanhousing shortagebecomingmoreandmore obvious,localgovernmentshavegradually introducedthepolicy oflimited purchaseofhouse.Withtherisinghouseprice,housingrentalincreasingly becomesan important socialbehavior,market ofurbanhousingrental servicespaceisalsoquietly extended,scholarsandlegislatorsin civillaw pay closeattentiontohousingrentalbehavior .Accordingtoauthoritative market survey data,residentsaremostly abletobuy ahouseattheageof 31-35or older,andrentingahouseisthechoicepeoplewhowanttowork andliveinthecitybut cannotbuy ahouse.Peoplewhorent ahousetolive inisin arelativelyweak andvulnerableposition .Oncetherent isdue,the lessor islikelytochoosetoterminatethecontractualrelationshipwiththe lesseeforvariousreasons,such asrent increaseortransfer,sothatthelessee hastogiveuptheleaserenewal,sothelesseesl