2020年第三季度北京房地产市场回顾及展望.pdfVIP

2020年第三季度，北京写字楼市场迎来五个新项目交付使用，总供应量达360,700 平方米， 其中通州商务区迎来首批业主自持租赁项目的入市。商务活动基本恢复至正常水平，租赁活 跃度逐步回升。虽然企业整合以及因营商环境不稳定而造成的企业办公面积腾退和缩减依然 存在，但在大数据、新媒体为主导的TMT 行业以及保险、证券及基金为主的金融行业的搬 迁和扩租需求的拉动下，全市新租交易总量环比上升20% 。外资企业需求亦有所回暖，除活 跃的金融和科技行业外，消费品制造及医药板块也有不错表现。此外，新兴区域的政府在加 速区域发展方面继续发力，积极帮助区内楼宇对接需求资源，引入优质租户，如丽泽区域本 季度录得一宗新楼整租交易。截至季末，全市净吸纳量结束了前两个季度的负值，转正录得 53,800 平方米。而空置率受新增供应集中放量的影响，环比攀升2.1 个百分点至 17.7%。 全市平均租金报价下行至每月每平方米416.1 元，同样本比环比下滑0.3%，跌幅较上半年 明显收窄。未来六个月，约有544,700 平方米新增供应即将交付，其中约八成位于丽泽，板 块内去化压力持续。受自贸区利好和更好的供需平衡推动，核心区域有望率先迎来租金企稳， 尤其是空置率偏低且金融、科技租户需求活跃的中关村和金融街板块。 “本季度新增供应集中放量后，本轮供应高峰期以及租户办公空间拓展的机会窗口期已进入 后半程。从本季度继续回暖的新租交易中可以看出，租户加紧在升级办公环境和降低租赁成 本两方面协同发力，以实现搬迁计划。未来在经济加速修复以及北京自贸试验区获批后对高 端服务业、数字科技以及金融科技等行业发展的政策鼓励驱动下，写字楼租赁市场将显现更 多的增长点和机会，而自贸区范围内的核心商务区代表CBD 和新兴区域代表通州商务区的 发展空间值得期待和关注。” 2020 年第三季度北京商务园区市场迎来单季供应高峰，共有十个新项目交付使用，总计体 量570,300 平方米，涉及六个子市场：上地、电子城、丰台科技园、石景山、顺义和大兴。 商务园区租赁活动明显复苏，上地和丰台科技园的新交付项目刚入市就达到六成以上的出租 率；季度净吸纳量由负转正达87,500 平方米，超过去年同期水平。教育科技、软件开发等 科技互联网企业的积极扩张是激活市场的主要动力，贡献季内超过 90%的新增需求。其中 独角兽企业纷纷释放其租赁需求，在海淀区子市场均录得大面积成交。另一方面，部分TMT 、 消费品制造业和线下教育类租户继续出现退租现象。新增供应的集中入市环比推升市场空置 率4.4 个百分点至25.5% 。整体市场平均租金报每月每平方米158.6 元，同样本环比继续呈 下降态势，但降幅收窄至0.2%。 “数字贸易和科技创新为近期中央批复的北京自贸区的主要方向，而北京商务园区近两年集 中交付的高品质新增供应，将为这些相关产业的集聚和发展提供落位空间，尤其利好自贸区 区划范围内的海淀北清路、顺义空港和经济技术开发区等子市场，以及未来即将崛起的金盏、 大兴机场等外围办公区域，将进一步开创北京未来产业的多中心格局。” 2020 年第三季度北京没有新增零售物业项目。大型综合性商场客流已基本恢复到疫情前水 平，整体新租需求仍在复苏过程中。餐饮、运动服饰、化妆品品牌在本季度拓展相对活跃， 一些外地和新创餐饮品牌利用当前时机进驻北京的购物中心。国际服饰品牌持续看好北京市 场并重启扩张，本季 Descente Blanc 在太古里、Gabriele Colangelo 在国贸、Gontran Cherrier 在朝阳大悦城分别开出北京首店。本季仍有经营能力弱些的租户例如儿童、餐饮和 服饰等商户退租或业主主动调整的案例，但总体来看，由疫情引起的大规模退租已接近尾声。 空置率环比上升1.3 个百分点至 10.0%。购物中心首层平均租金报每天每平方米36.4 元， 同样本比环比下降0.7%，跌幅较上季有所收窄。未来六个月，将有五个项目共355,100 平 方米的商场计划开业。目前市场复苏迹象率先体现在核心商圈和成熟的优质购物中心，而个 别面临品牌大规模调整而空置明显升高的项目，仍然存在进一步降租的可能性。 “疫情后的一段时间内，品牌资源更偏好经营稳定、业态丰富度高的核心商圈和成熟的优质 购物中心，也意味着品牌对目标项目的客流和运营有更高的期望和标准。九月颁布的《首都 功能核心区控制性详细规划（2018 年-2035 年）》以及第七届王府井品牌节的举办均成为市 场关注的焦点。未来北京核心商圈将进一步推行存量改造和业态升级，在国际化、时尚化的 道路上更进一步，强化其展示和打造北京消费文化的功能和内涵。” 2020 年第三