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上海房地产市场宏观分析报告 第一部分：腾飞的上海楼市 1、 楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利 分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产 “支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几 年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房 已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上 扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有 住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、 政策面： 自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土 地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类 项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制” 市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制 度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方 面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不 合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也 是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于 建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、 供给情况： 由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求 却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后 就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样 的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在 土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外 到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。， 即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年 9 月份全上海的港澳台同 胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、 市场反映： 就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的 水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。 每平方米 3000 多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的， 即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上 海的房价从 1999年开始止跌回升，5 年来保持快速增长态势；截至 2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。 5、 GDP水平： 上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房 价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上 海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相 匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住 宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商 业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相 应提高人们的支付能力。理论上讲，如果一个城市GDP持续增长，人 均可支配收入也稳定增长，那么房价上涨是正常的。五年来，上海 GDP年均增长10.4%，2002年城市和农村居民家庭人均可支配收入分 别达到13250元和6212元，2003年人均可支配收入同比上升13.7%， 今年上半年全市实现生产总值3417.75亿元，比去年同期增长14.8%， 下半年增长幅度可能基本与去年持平，预计全年 GDP 增长将达 13%-14%。照这样的发展态势，上海房价涨幅在 10%左右是完全正常 的、也是与经济总量的增长相匹配的。 上海的楼市在不断的规范和完善，从需求面来看，上海商品住房 销售量连续四年超过竣工量，呈现供求基本平衡、求略大于供的格局， 从而使空置量逐年下降。至2002年底，商品住房空置量为348万平 方米，其中空置一年以上的为134万平方米。2003年，又下降到285 万平方米，其中空置一年以上的为80 万平方米。一般来说，空置率 宜保持在10-15%之间，而上海商品住房空置率仅在7.5%左右。目前， 商品住房的供求关系正在发生变化。从供应方面看，目前的土地供应 量、新开工量都比较大。2003年全年商品住房用地出让超过2000万 方米；商品住房施工面积达到7000万平方米，商品房竣工面积2492 万平方米，其中住宅2140万平方米；销售面积达到2376万平方米， 其中住宅2224万平方米。今年1-5月，商品房竣工面积481万平方 米，同比增长29.6％；销售面积588万平方米，同比增长18.