[青岛]房地产市场分析与预测报告(风险测评).doc

PAGE PAGE 1 2010年5月房地产市场风险测评月报 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010 PAGE 2 青岛：市场量涨价跌，出清周期缩短 【本月导读】 5月份青岛住宅市场成交量环比大幅上涨，达到年内高点 5月青岛市共成交住宅6071套/61.12万平方米，环比分别上涨64.35%、65.90%。 5月份青岛住宅市场成交均价持续下跌 5月青岛市住宅成交均价持续下跌，为7416.79元/平方米，环比下跌2.23%。 本月住宅市场存量较上月下降，出清周期也略有缩短 截止到2012年5月末，青岛住宅市场存量为106826套/1158.72万平方米，环比分别下跌0.53%、0.50%。按照之前6个月（包含5月份）平均销售速度39.44万平米/月计算，本月末出清周期为29.38个月，比上月缩短了0.74个月，但仍维持在较高的水平。 5月份李沧区成交跃居榜首 ，胶州市是涨幅最大的区域 5月份李沧区以11.17万平米的成交量位居首位，环比上涨108.63%；位于第二位的是4月份位于首位的城阳区，成交9.62万平米，环比上涨57.96%。胶州市紧随其后，成交9.30万平米，环比大幅上涨124.05%，是涨幅最大的区域。 本月青岛TOP10项目总成交量涨幅较大，占比下降 5月份青岛住宅成交TOP10项目共成交17.28万平米，环比上涨43.49%，占总成交量的28.27%。位居榜单冠军的是市北区的晓港名城，以3.48万平米位居首位。 5月份青岛市成交住宅用地16宗 5月份青岛市共成交住宅用地16宗，建筑用地面积为43.62万平方米，规划建筑面积为111.76万平方米。土地出让金额2.79亿元，较上月的25.96亿大幅下降了23.17亿。 PAGE PAGE 8 2010年5月房地产市场风险测评月报 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010 PAGE 2 1、2012年5月青岛房地产市场运行现状 1.1当前住宅的成交及价格情况 5月份青岛住宅市场成交量环比大幅上涨，达到年内高点 5月青岛市共成交住宅6071套/61.12万平方米，环比分别上涨64.35%、65.90%。5月份成交量出现大幅上涨，达到年内最高点。主要是受到一方面新开盘或加推项目增加，优惠项目增多及优惠幅度加大；另一方面受到货币政策的影响，首套房贷款利率下降，两方面刺激了市场主力刚需客户出手购房，拉动了整体市场的成交量。 图1：2012年青岛住宅市场成交量情况 数据来源：CREIS中指数据 5月份青岛住宅市场成交均价持续下跌 5月青岛市住宅成交均价持续下跌，为7416.79元/平方米，环比下跌2.23%，均价出现下跌主要是因为城阳、李沧及周边下辖区市仍是成交主力，受到区域成交结构的影响，成交均价依然呈下滑趋势。 图2：2012年青岛住宅市场成交均价走势 数据来源：CREIS中指数据 1.2当前住宅市场的销售速度和去化周期 本月住宅市场存量较上月下降，出清周期也略有缩短 截止到2012年5月末，青岛住宅市场存量为106826套/1158.72万平方米，环比分别下跌0.53%、0.50%。按照之前6个月（包含5月份）平均销售速度39.44万平米/月计算，本月末出清周期为29.38个月，比上月缩短了0.74个月，但仍维持在较高的水平。本月青岛住宅市场存量小幅下降，平均销售速度稍有增加，导致出清周期出现下降。 图3：2011年01月-2012年05月青岛住宅市场出清周期走势 数据来源：CREIS中指数据 5月份受到成交量大幅上涨的影响，销供比较上月上升 2012年5月，青岛市共批准上市住宅4123套，环比上涨19.85%，上市面积46.73万平方米，环比上涨34.39%，仍远低于2012年1月份之前的水平。本月住宅成交61.12万平米，受到成交量大幅上涨的影响，销供比上升至1.31。 图4：2011年01月-2012年05月青岛住宅市场销供比走势 数据来源：CREIS中指数据 1.3当前商品住宅细分市场的供需特点 5月份李沧区成交跃居榜首 ，胶州市是涨幅最大的区域 5月份李沧区以11.17万平米的成交量位居首位，环比上涨108.63%；位于第二位的是4月份位于首位的城阳区，成交9.62万平米，环比上涨57.96%。胶州市紧随其后，成交9.30万平米，环比大幅上涨124.05%，是涨幅最大的区域。所有区域只有市南区成交量环比出现下降，其他区域环比均上涨，且涨幅较大。 图5：2012年05月商品住宅成交各区域分布情况 数据来源：CREIS中指数据 5月份