[成都]豪宅项目营销策略及销售推广策划方案(含案例)1.ppt

站位市场角度，从市场需求剖析核心价值点，建立价值输出体系。 市场需求立场 站位客户最真实需求 剖析项目最有效核心竞争力 建立项目最有效价值输出体系 站位得对，方向才正 综合全面考虑开发商与客户真实需求，制定高效营销体系。 代理商立场 开发商 市场 高效营销体系 代理商 【立场】--【本】--【对味】--【气场】--【到达】 【本】 卖什么货？ 有何价值点？ 剩余主要产品为地下商业和住宅，以住宅占绝对比例 剩余产品分析 推出未售 　 套数 面积（㎡） 备注 商业(1~4楼) 13 856.44 续销　 商务公馆(住宅产权) 11 3048.10 续销　 合计 24 3904.54 　 未售房源 　 套数 面积（㎡） 备注 地下商业 135 7581.66 9月底开盘;均价2.8万;包租3年,每年8%回报；目前已具备一定数量排号客户 住宅1栋 155 16930.20 9月底正式售楼处与样板间完成；拟10月下旬推盘住宅 　 住宅2栋 100 20754.58 住宅3栋 98 20489.58 合计 488 65756.02 　 库存住宅5.8万㎡，占库存体量80%以上，重头戏！地下商业为次。 住宅、商业共享卖点 产品核心价值点提炼 全方位高端都市配套 城市中心核心口岸 浣花溪核心自然配套 位中心、拥都市配套、抱浣花溪 有的不是口岸、不是配套、不是自然。是1+1+1＞3 住宅专属卖点 产品核心价值点提炼 高赠送：送的不是阳台，是房间、花园。 2T2F、超大视野：不仅是板楼，是超薄板楼。 横厅、户型方正、房间大尺寸、花园：这只是户型。 高赠送、2T2F超大视野、豪装横厅、送花园 地下商业专属卖点 30-60㎡为主，80-170万总价，投资商铺。 8%年投资回报率。 成熟氛围、地铁、结合本案地上商业仁和春天形成规模性商业中心。 低门槛 高收益 升值潜力巨大 产品核心价值点提炼 产品线丰富 部分6米层高、方正、产品线丰富面积随意组合 低门槛、高收益、升值潜力巨大 产品销售难点分析 楼号 户型 面积 房型 户数 1# （155户） 　 D1 141㎡ 3房2厅2卫 16 D2 104㎡ 2房2厅1卫 6 D3 87㎡ 2房2厅1卫 28 D4 108㎡ 2房2厅1卫 26 D5 130㎡ 3房2厅2卫 24 D6 111㎡ 3房2厅1卫 19 D7 123㎡ 3房2厅2卫 2 D3-1 88㎡ 2房2厅1卫 30 D7-1 124㎡ 3房2厅2卫 2 2# （100户） 　 C1 184㎡ 3房2厅2卫 24 C2 220㎡ 3+1房2厅3卫 48 C3 176㎡ 3房2厅2卫 24 C1-1 295㎡ 4房2厅4卫 1 C2-1 324㎡ 4房2厅4卫 2 C3-1 299㎡ 4+1房2厅4卫 1 3# （98户） 　 A1 187㎡ 3房2厅2卫 22 A2 226㎡ 3+1房2厅3卫 48 A3 176㎡ 3房2厅2卫 24 A1-1 306㎡ 4房2厅4卫 1 A2-1 334㎡ 4房2厅4卫 2 A3-1 294㎡ 4+1房2厅4卫 1 面积大 总价高 套二总价过百万客户面窄，套三总价150万以上 住宅：1）总价高，需建立高价值输出支撑售价。2）客户面窄，需建立高效推广组合扩客。 产品销售难点分析 地下商铺：销售难度较小 推广核心价值点：口岸优、投资门槛低、收益高、升值潜力大。 附加针对性渠道：xx百万投资客户资源、高费效渠道扩客。 8%高回报 总价低，客户基数大 难点：扩大客户基数 解决办法： 产品销售难点分析 本案剩余货源销售重点、难点为住宅 以下详解住宅营销 【立场】--【本】--【对味】--【气场】--【到达】 【对味】篇 客户分析 城西区域 城中 项目区域辐射能力示意：城西、城中为主 客户来源 外地客户 城南区域 外地客户 目标客层定位： 中端及高端客群 职业特征 置业特征 中等规模私营企业主和个体户 政府、事业单位领导 企业中层干部 大型私营业主或个体户； 国企、事业单位高层领导 三次置业或三次以上 讲究奢华，追求豪宅 二次置业 价格敏感相对度高； 注重楼盘档次 客户特征 具有较高支付能力的财富阶层，中端及中高端客户，以改善型置业为主，二次置业以上。 客户特征： 中高端客群、老板、高管、权重、多物业 目标人群 高端财富精英、上流中产阶级、新进社会新宠； 城西高支付能力的产业人群； 省内二级城市移居成都的财富人群； 区域外或外地返乡置业的高端人群； 看重综合体价值，具有较高支付能力，热衷房产投资的人群； 项目客户人群锁定： 客户需求分析 客户需求解析 市面上的豪宅，多以贵族、上流圈子作为主宣传点，但是客户真的认为物业能为他们贴金？ 客户需求分析 xx认为：NO，例如望今源、誉峰、雍锦汇等一干高端物业