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本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 工业区旧改案例-香港科学园 沉淀人：工商写字楼营业二部 邬 强 香港科学园是香港特区政府批准设立的，专注应用研究、通过为高新技术企业提供优质的基建及支援设施以促进香港重点科技领域的应用发展。 位置：新界吐露港畔并毗邻香港中文大学 占地面积：22公顷 建筑面积：330,000平方米 重点科技领域：电子、生物科技、精密工程、资讯科技及电讯 企业数目：188个（截止2010年10月底） 资料来源：香港科技园公司 概述 香港科学园紧邻港铁东线与吐露港公路，交通便捷。 科学园毗邻吐露港与香港中文大学，园区内拥有校园式的优美环境 园区环境 香港科技园分三期发展（约30栋大楼）： 占地面积 建筑面积 完成时间 建筑数量 第一期 8公顷 120,000平方米 2004年 10栋 第二期 7公顷 105,000平方米 2007年 9栋 第三期 7公顷 105,000平方米 2010年 未定 资料来源：香港科技园公司 分期建设 香港科学园中以电子和资讯科技企业比较突出，占租戶总数近四分之三，反映香港科学园正逐渐成为电子和资讯科技企业汇聚的地区中心。此外，生物科技和精密工程公司也为数不少。 在科学园的现有租户中以香港本地公司和美国公司为主，占总数的80%，共有14个国家和地区的企业进驻科学园。 科学园租户科技领域分布（2010年7月） 资料来源：香港科技园公司 科学园租户国家/地区分布图（2010年7月） 租户构成 资料来源：香港科技园公司 公司租戶：重点科技领域的科研含量（研发人员数目及占用面积，以百份比计）相等或多于50%。 公司租户在科学园內主要的营运工作应建基於科技和创新的范畴﹐ 包括決策、研究、产品和市场开发、先进的生产工序、客戶支援和相关服务等。 租户在科学园內的营运工作不应以大规模生产为主。但是为支援产品和市场开发与创新而进行的小规模实验生产或高增值生产則可接受。 创业培育租户（孵化企业）：为新成立的科技公司提供支援服务，让它们茁壯成长。 专业服务供应商：提供高增值服务（如： 法律、会计、财务、人力资源顾问公司、创业基金投资公司、教育及培训、外判科技服务公司、物流供应链管理及采购服务公司、产品设计、陈列室设计和顾问服务等) 的专业公司也可获批准成为科学园的租戶 地区总部及地区办事处：在四大科技领域之中，相关客户数目及营业额占总体50% 或以上，也可以地区总部及地区办事处资格成为科学园租戶但须有一名主管科研的技术人员（如：CTO, RD经理,工程部经理）驻园。 租户要求 资料来源：香港科技园公司 科学园租户类型分布图（2010年7月） 小企业中心 小租户单元 普通租户单元 科学园内培育公司（孵化企业）、小型企业租户和一般企业租户的数目比例大致为3:1:6 为满足不同租户的需求，香港科学园提供小企业中心（培育中心）、小租户单元和普通租户单元三种物业分别针对孵化器企业、小型科技企业和一般企业。 受科培计划支持，孵化企业可在小企业中心度过2-4年的孵化期，毕业之后即可转到小租户单元成为科学园的普通租户，发展壮大后还可成为普通租户单元的租户，也可离开科学园到其他区域。 租户构成 科培计划 为新成立的高新科技公司提供2-4年的非谋利孵化器支持。 设立小企业中心以优惠的租金为孵化企业提供设备齐全的办公场所和全面的服务（优惠租金为商业机密，不向第三方透露）。 孵化企业有机会获得为期3年的津贴资助，共约500,000港币。 提供业务发展与技术支援，由大学和业界专家提供顾问服务，可享用大学图书馆和实验室设施，共用科研设施。 集中于电子、生物科技、精密工程、资讯科技及电讯四大科技组群。 现有86家公司在科培计划之中，已毕业超过210家企业 小企业中心现有100个单位，每个单位面积约400平方尺，均配有必须的科研设备 资料来源：香港科技园公司 科培计划 除小企业中心外，科学园提供普通租户单元和小企业租户单元两种物业，每种物业根据其位置与景观等特点划分为A+、A、B、C四等。 普通租户单元的面积在1,000-1,400平方尺，小企业租户单元面积在300-1,200平方尺，科学园目前共提供80个小企业租户单元。 目前科学园一期企业已经全部入驻完毕，二期出租状况良好，申请入园的企业非常踊跃。 物业评级 租金（港币/平方尺） 物业特征 A+ 15.20 位于首层有较高层高的实验室单元 A 14.00 拥有较好景观和位置的二层及以上楼层的写字楼 拥有较好变风量空调箱的生物技术中心 B 12.70 拥有园景、山景或位置劣于A类物业的写字楼 C 8.00 通达性劣于A、B类物业的写字楼 科学园物业租金状况表 资料来源：香港科技园公司 物业经营 科学园内各种餐饮和零售商店，