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物业管理基础知识 目 录 CONTENTS 第一章 物业管理概述 一、物业 物业的定义 物业管理中的物业，通常是指各类建筑物、构 筑物、场所极其附属的设备、设施和相关场地。 可以是建筑群，也可以是单体建筑。 现代物业按使用功能分类 1、居住类物业：住宅小区、公寓、别墅等 2、商业类物业：商务写字楼、商场、酒店等 3、工业 物业：工业大厦、工业厂房、仓库等 4、其他物业（亦称之为特种用途物业） ： 1 ）体育类物业：体育场、体育馆、健身房等 2 ）文化娱乐类物业：学校、剧场、音乐厅等 3 ）卫生保健类物业：医院、疗养院、养老院等 4 ）交通类物业：公路、铁路、桥梁、码头等 5 ）宗教类物业：教堂、宗祠等 相关的设备、设施和场地 （1）设备： 给排水设备、消防设备、供暖供冷设备、弱电设 备、照明设备、电梯设备等； （2）市政共用设施： 市政道路、水、电、煤气、电话、有线电视等。 （3）相关场地： 如停车场、庭院、道路等 二、物业管理 物业管理的含义 指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服 务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施 设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域 内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理丰富的内涵 1）多个责任主体的共同活动 2）必须依据法律、法规以及合同约定 3）一个物业管理区域内 4）共用部分和共同事务的专业化服务 5）产品是服务 6）对公共秩序提供辅助、协助性管理服务 物业管理的必要性 1）业主住户要求提高 2）楼宇兴建渐具规模 3）物业设备先进 5 万多人无 精品文库 4）地产发展需要 5）生产发展需要 物业管理活动的特点 1）全天候服务 2）无形与有形的结合 3）生产和消费的同时性 4）易逝性 5）业主导向性 6）差异性 7）物业服务和住用者的不可分割性 8）不可储藏性 构筑物业管理的理论体系 1）以建筑物区分所有权为基础 2）以物业服务合同为核心 3）以等价有偿为前提 4）以专业服务与自治自律相结合为手段 5）以追求客户满意为根本 6）以保证物业正常使用为目标 物业管理的起源及发展 （1）世界上物业管理起源 物业管理起源于 19 世纪 60 年代，当时英国大工业正处于发展的高涨阶段，对劳动力有巨大的需求。 奥克维姬·希尔（ OCTAVIAHILL）女士为其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，成为世界上物业管理的起源。（2）物业管理在中国香港的发展 中国的物业管理是遵循英国——香港——深圳——内地这个 轨迹发展而来。 1953 年圣诞前夕，香港九龙石硖尾寮屋大火，造成 家可归。 政府兴建 7 层公营房屋安置灾民， 1954 年第一座落成。同时政府开始由英国引入房屋管理，由此展开了香港公共房屋建设及物业管理的历史。 （3） 深圳的物业管理 1981 年 3 月 10 日，国内第一家管理专业公司——深圳市物业 管理公司正式成立。 1993 年 6 月 30 日，成立全国首家物业管理协会——深圳市物 业管理协会。 1994 年 6 月 18 日，全国首部物业管理条例《深圳经济特区住宅区物业条例》颁布，同年 11 月 1 日开始实施。 所以说深圳一直走在全国物业管理的最前沿，起行业带头人的角色。 中国物业管理行业的相关法规 1、《物权法》： 2007 年 3 月 16 日十届全国人大第五次会议通 过，同年 10 月 1 日起实施。 欢迎下载 2 精品文库 2、《物业管理条例》 ： 2003 年 5 月 28 日国务院第 9 次常务会议 通过，同年 9 月 1 日实行； 3、《广东省物业管理条例》 ：1998 年 7 月 29 日通过，同年 8 月 1 日起施行； 4、《深圳经济特区物业管理条例》 ： 1994 年 6 月 18 日通过，同 年 11 月 1 日实施： 物业管理的基本特征 社会化——“业主” 去社会上选聘物业服务企业； “物业服务企业”去 社会上寻找物业项目。 专业化——专业的物业服务企业实施统一管理 市场化——遵循市场的价值规律和竞争规律 物业管理的作用 1）保证物业处于良好的使用状态 2）可以实现物业的保值增值 3）促进房地产市场的健康发展 4）拓展了就业途径 5）物业管理成为建立和谐社会的重要组成部分。 物业管理的基本制度 1）业主大会制度 2）管理规约制度 3）物业管理招投标制度 4）物业承接查验制度 5）物业服务企业资质管理制度 6）物业管理人员职业资格制度 7）专项维修资金制度 第二章 业主的建筑物区分所有权 一、建筑物区分所有权 建筑物区分所有权概念 建筑物区分所有权，是一种特殊的所有权类型。指的是一栋建筑物在构造上可以被分为数个部分，这些部分因为结构上和使用 上具有独立性，因而可以被不同人所有，这种所有形态称为“ 区分所有 ”。 我国对建筑物所