房地产策划,期中期末复习重点.docVIP

简答 1.如何使用房地产项目投资环境评价原则中的比较性原则？ 投资环境的优劣都是相对而言的，并不存在一种绝对固定的标准。在进行投资评价时，要注意选择具有代表性的的比较对象。比较范围越大，比较的对象越多，对比对象选择越具有代表性，对项目投资评价就越客观，越符合实际 2.如何避免房地产市场营销中的“营销近视症”？ 原因：开发商仅仅注意到了成交消费区域，忽略了客户培养区域 避免近视要做到：不要为了求获得利润最大化，从而忽略了房地产的增值空间和增值规律；要遵循规律和市场接盘能力；要全面运用广告推广，物业面试要有计划，不能前后矛盾，使企业失信于消费者 3.如何选择市场营销中的广告媒体？ 产品特征了；传媒受众特征；顾客购买方式；操作行为决定；对手策略和预算；传媒目标和选择策略制定的向导 4.如何在市场营销中证确建立“市场理念”？应把握哪些问题？ 要在房地产市场营销中正确建立市场理念，就要求房地产企业在开发产品时，处处以市场为导向 应把握以下问题：名称化营销、全过程营销、认识营销、重视营销人才、掌握营销节奏、营销价格确定、把我营销时机、营销组织与控制 5.假设某地拟建一座2000套客房的豪华旅馆 解：根据材料分析，可得造价：总造价/客房数=10250/2500=4.1（万美元/每套） 据此可估算在同一地方拥有2000套客房造价:4.1 ×2000=8200（万美元） 6.如何利用生态住宅核心思想进行项目设计？ 舒适、健康、高效、美观是生态住宅的核心思想 舒适性：生态住宅的基础 健康：生态住宅的理想 高效：生态住宅的黑心内容 美观：生态住宅与大自然的和谐完美境界 7.如何进行项目定位 房地产项目定位可以根据某一个项目的不同阶段，进行不同的的方案调整。但其概念上基本上是可以表述为：在房地长项目开发经营过程中，研发项目产品价值的规划，制定与众不同的系统方案，并形成差异性价值地位 8.项目定位的程序、内容分别是什么？ 定位程序：首先确定产品定位、客户定位、接着是功能定位、形象定位、其次是价格定位、发展商定位、最后是主题定位 定位内容：产品定位、客户定位、功能定位、形象定位、价格定位、发展商定位、主题定位等七个方面 9.如何处理房地产项目总体规划设计中的空间关系？ 规划设计中的空间关系：动态关系、虚实关系、建筑与环境关系、高层建筑与低层建筑的关系、 10.结合我国物业管理的现状，谈谈物业管理应该坚持哪些基本原则 物业管理的基本原则：社会化管理、企业化经营的有偿服务的原则；业主自主管理与专业管理相结合的原则； 由物业公司实行统一的，全方位的，多层次的管理服务原则；物业管理公司实行合同聘用制的原则 11.光大花园的广告 这则广告向人们提示的是“健康”，说明的是生态住宅的设计理念 舒适、健康、高效、美观是生态住宅的核心思想 舒适性：生态住宅的基础 健康：生态住宅的理想 高效：生态住宅的黑心内容 美观：生态住宅与大自然的和谐完美境界 12.举例说明房地产项目———办公楼和别墅楼的经营风险 经营风险是指房地产投资项目经营管理决策失误造成的风险。例如承包形式的决策、承包方的选择、营销渠道的选择 房地产投资风险：投资开发前期风险；开发建设期间的风险；经营阶段的风险；竣工验收的风险；管理阶段的风险 13影像垂直价差的因素 市场状况；均价水平；顾客的购房习性 14.房地产价格调查主要内容有哪些？ 影响房地产价格变化的因素，特别的国家政策；房地产市场供求关系变化趋势；房地产价格需求弹性；开发商各种不同的价格策略；国际、国内有关房地产的市场价格；街区房地产市场价格 15.影响房地产市场分析有效性的原因 分析师对房地产市场分析的要点的把握程度；分析过程中逻辑关系是否合理；市场分析所采用的分析方法是否恰当；市场分析数据是否可靠 案例分析题 1.某房地产公司近几月销售量下降 答：可采用探索性调查。 探索性调查是在调查问题不太明确采用的方法，通过收集初步的资料，发现问题，进一步研究。当必须准确调查问题时，就需要进行探索性调查。探索性调查只是大体确认所需信息，是为进一步的研究提供参考的，因此采用的方法比较灵活。 比较项目 探索性调查 描述性调查 因果调查 目标 发现新想法和新观念 描素事物的特征或功能 确定因果关系 特征 灵活多变 整个调查阶段的起始 预先表述特定的假设 预先设计好的结构 控制一个或几个变量 控制其他变量 结论 尝试性的 结论性的 结论性的 结果 进一步探讨调查 结果用作决策的依据 结果用作决策的依据 2.嘉和苑 答：这一案例证明了房地产营销的目标聚集战略 目标聚集战略的思想是把企业经营的重点目标放在某一特殊商品或地区，很好为某一特定目标服务。他的关键在于能够比竞争对手提供更有效的服务。他要求企业能更好的满足