房地产投资项目选址与建设方案PPT(共 50张).pptVIP

第五章 ;第一节 住宅选址; ; ; ; ; ; ; ;第二节 商业地产选址; ; 商场;1、交通便利性原则： 商业地产应分布于交通便捷、易达性好的位置，使商家及消费者进出便利。 2、可见性原则： 商业地产被往来行人或者乘车者所能看到的程度，一般情况下场所的可见度越高，越容易引起客流的重视，来消费的可能性越大，更多地吸引即兴消费。 ;3、适应性原则: 为了满足商家需求，就需要店铺选择技术和商品经营技术高度结合。商业地产的建设要与周围的建筑环境相融合，不同的环境要求不同的建筑风格。 4、购买力原则: 研究商圈内维持商业设施存在的最低服务人口数量及一定的消费能力，调查不同区域内人口的数量、密度、年龄分布、文化水平、人均可支配收入等多项指标，尽量选址于购买力强的区域。 ; 以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。营业时间12小时以上，采用拒台式和自选式相结合的售卖方式，营业面积一般在100平方米以内。其商圈辐射半径0.3公里左右，目标顾客以相对固定的居民为主，一般选址于居民区或传统商业区内。; 以即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平。营业时间在16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目，以开架自选为主，结算在收银处进行，营业面积100平方米左右，利用率高。商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人，顾客多为有目的的购买。 一般选址于商业中心区、交通要道及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区。; 商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大比例。用工精简，为顾客提供有限的服务，开架自选，统一结算。营业面积300~500平方米，辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民，一般选址于居民区、交通要道等租金相对便宜的地区。; 经营包装食品、生鲜食品和日用品，食品超市与综合超市商品结构不同。营业时间12小时以上，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。营业面积在6000平方米以下，辐射半径2公里左右，目标顾客???居民为主，一般选址于市区商业中心、居住区 。; 大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在4000种左右，实行低价、批量销售，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。实际营业面积6000平方米以上，辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主 一般选址于市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区。; 以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占柏当部分，商品在4000种左右，大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。设相当于营业面积的停车场，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。信息管理系统程度较高并对顾客实行会员制管理，营业面积6000平方米以上，辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主，一般选址于城乡结合部且交通便利的要道。如麦德龙公司选择的客流群体主要是中小经营企业和社会团体的专业客户，实行量贩经营，它们的经营采取门店和仓储合一的方式，一般都需要数万平方米场地，选择在城郊结合部就大大地降低了土地使用成本。; 综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主。采取柜台销售和开架销售相结合方式，注重服务，设餐饮、娱乐等服务项目和设施。营业面积6000~20000平方米，目标顾客以追求时尚和品位的流动顾客为主，一般选址于市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地。;8、专业店的特点及选址要求;9、专卖店的特点及选址要求;1、从业态的角度进行商业地产的商业组合 （1）集中型：专业店、专卖店等 适于在同一商业地产项目集中布店，如北京琉璃厂街的古玩店、拉萨的八角街或者各个城市的电脑城等 （2）独立型：大型综合超市、仓储超市等同类排斥性强，尽量与同类型的竞争对手保持距离，在同一商业地产项目中不可能并存，也无法组合，因此不需要也不希望集中布店，多数独立选址。 （3）互补型：百货店周围聚集的服装专业店、饰品专业店、鞋帽专业店、快餐店等，可结合购物、餐饮、娱乐多种因素，提供互相补充的、更加全面的商品种类和消费环境，能共同吸引客流。 ;2、从业种的角度进行商业地产的商业组合 商业业态和业种的组合、统一筹划的目的是以不同的租金与搭配求得项目运营的整体回报，而不是一次性销售的业绩。为实现统一的筹划与长久回报就需要运营商的早期介入和开发与运营的统一管理，只有开发与运营的高度配合，商业与地产的统一才能标志商业地产达到规范化与专业化的新高度，才能实现科学选址。;第三节 写字楼选址