房地产快周转解析.docVIP

又要扩规模，又要资产安全 5个指标决定 中小房企必须要快，要下沉到三四线 中小房企抗风险能力相对是比较低的，所以，卞克认为房地产开发的本质是金融产品和服务，中小房企在做投资的时候，有一个大的原则，就是坚持流动性覆盖安全性，安全性大于盈利性。无论在定位还是操盘上都要坚持这个大原则。 理论上，一个中小房企一年投入10个亿的自有资金可以催生120亿的销售规模，市场上行期可以做到更高。如何以1挑10，四两拨千斤？主要是通过自有资金和销售额之间的梯度关系进行测算，运用并控制好以下5个指标： 指标一：自有资金的年度周转率（每周转一次需要天数） 也就是要快周转，目前祥生、华鸿嘉信的自有资金周转能做到一年1.5次，9个月左右现金回流。 指标二：资金杠杆率 阿基米德曾经说过：“给我一个支点，我就能撬起地球。” 杠杆率决定了自有资金的撬动能力。卞克认为，对开发商来说，在市场单边上扬、利润高且对市场判断精准的时候，一定要敢于加杠杆。一旦市场横盘，在一个箱体内窄幅震荡时，为了降低风险，就要降杠杆，少用债务融资，提升股权性融资比例。 市场上行通道，优质项目融资杠杆率可做到1:9，通常水平是2:8，但现在逐步回归理性，三四线开始分化，融资杠杆一般也就4：6、3：7。 指标三：地货比 也就是土地价值和能够提供的货值之间的比例。现在一二线城市很多大于1：1.5，在浙江能做1：1.8，还有些地方能做到1：3~4，行情好的时候1：9的项目都有，祥生和华鸿平均差不多 在1：2.5以上。 如果地货比能做到1：3的话，再加上前面的资金周转1.5*融资杠杆4，那你自有资金杠杆率就是18倍了。 指标四：土地的年度转化率 也就是土地货值有多少能转化成供货。目前华鸿嘉信是要求是，6月份前的土地，当年的供货率要达到80%，那18*0.8就是当年能够提供的货值。 指标五：当年销供比 顾名思义，这是指供出来的货有多少能卖掉。当年销供比要求也是80%，算下来那就是18*0.8*0.8≈12左右，也就是说，你自有资金能够产生的销售额，能够放大12倍。投入10个亿，一年产生的销售额可以达到120亿。 ? 通过以上5个指标分析，可以很容易得出以下几个结论： 1、要提高自有资金周转率，就必须快周转，学会算大账 在祥生、华鸿嘉信，IRR和销售净利润率各占一半权重，市场容量大能提供现金流的项目，哪怕利润偏低也会做。 卞总表示，根据测算，两年5%利润率的项目，如果你一年或者一年半干完，自有资金杠杆做到3：7，地货比能够保证在1：3，EVA（即经济增加值 = 税后净营业利润-资本成本-借贷成本 = 税后净营业利润-资本总额 × 资本成本率）股东年度的权益，总收益能达到一倍，年化收益也有60%+。所以快周转是最基本的投资逻辑。房企要想慢，得有资本，比如你的资金成本足够低，只有5~6个点，周期够长，那你买一块地放三五年都没问题，行情一来，地价上涨一些就把你的成本覆盖掉了，这个时候可以穿越周期运作。但现在很多中小房企的资金成本高达十几个点，根本等不起，也不敢赌，否则一旦现金流出问题就出局。 没有资格慢，就只能快，一旦快起来就有很多文章可以做，两年干一个利润16%的项目不如两个干两个利润8%的项目，16%收益率的项目很难找，但是8%的项目大把，好处不言而喻：增加投资机会和可能、降低投资峰值、熨平现金流峰谷、降低现金断流风险、分散市场风险。那么快周转就成了成长型企业必须打造的核心竞争力。成长型企业要让大象跳舞，规模和快周转是孪生兄弟，结合在一起企业才能安全。 2、要提高土地的年度转化率，就不能拿太大的地 要保证土地年度转化率，就要求你拿地的时候，地块不能太大，否则你很难做到当年就能全部卖掉变现。一般来说，地块尽量不大于15万㎡，10万㎡上下的项目是最合适的。 同时，小企业不宜大量土储，应轻资产模式，政府一旦推地，一定快速拿地、快速开发、快速清盘。 3、要保证地货比，就决定了要下沉到三四线城市 地货比高的地方在哪里，肯定不是一二线，这就决定了我们的投资方向，三四线，当然，有个前提——该城市有快速去化的容量。 4、要提高资金杠杆率，融资收紧的时候要增加股权性融资 要实现规模增长，一靠负债，二靠积累，没有积累，就只能加负债。但负债过大又有风险，市场上行一定要加，但是一旦市场震荡就要果断增加股权性融资，做小股操盘，自有资金杠杆还是有保证的。 从这些指标出发，就可以决定你要去找什么样的项目，围绕这些指标中小房企应快速形成核心竞争力。想得明白，干得坚决，过程中不动摇。 ? ▲本文作者常乐（左）、艾振强（右）与卞总对话后合影 02 目前三四线已经开始分化 如何判断土地市场的潜力 卞克认为，从宏观层面来看，目前政府希望控制一二线城市的资产价格快速上扬，但是由于土地供应越来越少，一二线资产是安全的。不过长期安全是一回事，短期机