房地产估价试题及答案.docVIP

一、单项选择题 1、房地产产品具有（A）特性。 A．位置的固定性 B．可挪动性 C．低值性 D．投资的低风险性 2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B） A．出售方急于出售 B．存在房地产税费的转嫁 C．买方对所卖的房地产有特殊兴趣 D．卖方对市场行情很不了解 3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。（ A ） A．买卖双方的学历状况 B．买卖双方的偏好 C．讨价还价能力 D．感情冲动 4、某估价机构于20XX年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为20XX年8月16日。因估价结果有争议，20XX年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（ A ）。 A．20XX年8月16日 B．20XX年12月15日 C．估价作业期间的任意一天 D．估价人员与委托人商定的某天 5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ D ） A．均衡原理 B．预期原理 C．竞争原理 D．替代原理 6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（ B ） A．50万元 B．55万元 C．70万元 D．70万元以上 7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（ D ） A．建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区 B．建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外 C．建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区 D．建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区 8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（ A ） A．230 B．242.5 C 9、从卖方角度看，成本法的理论依据为（ A ） A．生产费用价值论 B．替代原理 C．效用价值论 D．预期原理 10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ D ）元/平方米。 A．100 B．300 C．600 D． 二、名词解释 1、房地产估价 房地产估价是指以房地产为估价对象，由专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，结合估价经验及对影响待估对象房地产价格因素的分析，就待估对象房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。 2、市场比较法 是指将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 3、建筑物折旧 是指因各种原因所造成的建筑物价值的损失。 三、计算题 1、某可比实例，成交价格为6000元／平方米，在估价调查中得知是属于亲友之间的交易，根据当地区域市场行情，此交易比正常市场价格低6%左右，则将此可比实例的成交价格修正为正常价格应为多少？ 【参考答案】 解：由交易情况百分比率修正公式： 正常价格= 可比实例的成交价格×1／（1- s%），得：………………………………（1分） 正常价格= 6000 ×1／（1-6%） = 6383（元／平方米）……………………………………………………… （8分） 答：则此交易实例修正为正常价格为6383元／平方米………………………………（1分） 2、某建筑物的建筑面积为100平方米，有效经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元/平方米，经济寿命共计为30年，残值率为5%。 试用定额法计算该建筑物的年折旧额？折旧总额？建筑物现值？ 【参考答案】 解： 由题意知：C=500×100=50 000（元）；R=5%；N=30年；t=10年； ……………………（1分） （1）建筑物的年折旧额为： ……………………………………（6分） （2）建筑物折旧总额： ……………………………………（6分） （3）建筑物的现值： ……………………………………（6分） 答：建