房地产项目启动会的6大秘诀.docVIP

房地产项目启动会的6大秘诀 作为行业精细化管理的标杆，历来广受关注，特别是龙项目启动会颇具特色，引得同行竞相学习和模仿，但业内企业实际运作起来效果却大打折扣，屡屡碰壁，成功者寥寥无几，我们不禁要问，启动会真有这么神吗？难道注定只能成为行业无法逾越的管理传奇？这里面的窍门到底是什么呢？我们应该如何“赶学超”呢？ 一、项目启动会3大特点 项目启动会是在短时间、高强度、高效率、群策群力下完成的对项目第一次也是最重要的一次决策，核心目的是在拿地后即明确项目成功标尺及具体指标，达成共识，并且对项目进行沙盘推演，设定项目的价值点、决策点和控制点，针对项目风险点来提出预案。概括而言具有时间短、内容全和颗粒度细三大特点： 1.时间短 一般要求标准化项目在拿地后14天，非标准化项目45天内就开完启动会，完成所有分析、讨论及对应成果。 2.内容全 启动会涵盖了项目定位、体验区、成本、一二级计划、投资模型等综合性内容，共需完成九大成果，如《项目成功标尺》、《项目风险及预案》、《市场定位》、《产品定位》、《体验区选址、定位及开放计划》、《产品建造标准》、《项目一二级计划》、《项目目标成本及合约规划》、《投资分析模型》。 3.颗粒度细 除了内容涵盖范围广以外，每块内容深度也有很高的要求。比如要求在启动会就能够把整个项目一二级计划都排出来，甚至项目的合约规划也能够做出来。 上述三点确实惊人，因此，项目启动会广受热捧和赞誉，当之无愧成为行业管理标杆和江湖传奇。 二、开好项目启动会的6大秘诀 同行在竞相学习和模仿中屡屡碰壁，但为什么能做到呢？难道的管理水平就真到了高不可攀的地步吗？通过深入探究项目启动会的背后机理，揭开它的神秘面纱，其实我们发现，项目启动会只是战略上守正和战术上出奇的一个合理结果，本身并不神秘： 1.区域深耕 一直以来坚持区域深耕战略，在全国前二十强地产企业中，龙湖进入城市数量是相对比较少的，因为持续深扎某一区域，所以就自然而言针对当地市场特点、客户需求、供应商资源等等有了深刻的了解，因此，在完成项目启动会《项目市场定位》、《产品定位》时就有了效率优势。 2.产品复制 的另一战略是产品标准化及其复制，并且对产品创新做了严格要求，明确要求成熟区域产品创新比例不能超过10%，新进区域第一年不允许创新，通过产品这种复制极大了减轻了前期定位、设计决策的工作量和难度，也更容易统一内部各专业部门意见，短时间高效做出决策，而项目定位、产品定位也是启动会最核心的决策内容。 3.成本、工期数据沉淀 特别强调管理沉淀，因此，积累了大量的成本数据，工期数据，这使得在完成启动会《目标成本》、《一二级计划》时有了扎实的数据基础，很大程度上保证了成果的质量。 4.工作前置 启动会如此高强度的决策内容，怎么保障最短时间高效高质量完成呢？其实背后核心是有三大工作是前置开展的： 一是项目预案：在启动会之前，拿地时便已针对地块市场定位、产品定位做了前置性的深度研究，奠定了工作基础，启动会其实有点打酱油了。 二是地块条件调研：通过周边市政条件调研，了解项目所在地天然气、给水、污水、雨水、强电、周边市政道路等情况，从而为成本测算提供科学依据；通过地块周边不利情况调研，如噪音源、污染源及对心理产生不利因素的如加油站、高压线等调研，为项目定位提供科学依据。 三是深入调查当地项目建设报建程序：通过调研项目报批报建程序，输入条件、所需周期、项目预售条件等，避免概念方案由于政府因素或长官喜好被推翻。 5.分步决策 启动会涉及到9大成果，需要决策的点很多，因此，龙湖启动会也不是一个会就全部搞定所有事情，而是在区域总经理主持下多次开，以成果为导向，分步决策，通过多次会议来输出成果全集。 6.把握关键点 考虑到启动会时尚有许多因素并不明朗，为了尽量保障启动会成果的延续性，避免后续推倒重来的情况，主要采取了两大措施： 一是政府前置沟通达成共识：启动会最核心的是要明确项目定位及对应总图，因此，为了保障效果，相关人员会前置与政府核心干系人进行沟通并形成共识，最大程度避免后续方案颠覆性调整。 二是建立动态调整机制：由于启动会确定的成果非常早，许多因素当时并不明朗，确定的成果很难说是一成不变的，后续存在调整的可能，因此，针对这种情况，需要建立配套的动态调整机制。 比如如果涉及到总图的调整，则统一在后续方案设计环节进行修正，不再单独重新召开启动会，再比如一二级计划，虽然项目启动会确定下来了，但后续在保障集团关键节点（比如开盘、交房）刚性的前提下，在日常运营环节地区公司层面可以在PMO月度运营会上动态调整，不需报集团审批； 另外启动版合约规划也只是根据项目特点明确了主要工程、材设的发包模式和采购方式，详细的界面划分等等在方案明确后再进行界定。 综上所述，能够成功召开项目启动会，关键是找准了四大命门：基础沉淀（区