房地产实物、权益和区位的概念.docVIP

（三)房地产实物、权益和区位的概念 为了说明房地产既与家具、机器设备等动产有本质不同，又与商标、专利、著作权、特许经营权等无形资产有本质区别，通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。 1．房地产实物的概念 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等，土地的形状、地势、地质、平整程度等。 2．房地产权益的概念 房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。房地产权益以房地产权利为基础，包括：①房地产的各种权利，如所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。②受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利，如设立了地役权、抵押权的房屋所有权或建设用地使用权。③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。例如，城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。④房地产的额外利益或收益，如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得经济收入。 在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物状况的好坏决定着其价值高低，如珠宝玉石、家具、机器设备等。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权、商标权、非专利技术等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。房地产的实物和权益在房地产价值决定中都很重要。例如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设施设备、装饰装修、完损程度等实物状况的影响，又受产权是否完整等权益状况的影响。比如该房屋是合法建筑还是违法、违章建筑，或者其产权是完全产权还是部分产权，价值就有很大的差异。因此，两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。 3．房地产区位的概念 区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而内在化，成了房地产的重要组成部分。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面，特别是与重要场所(如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等)的距离，以及进出该房地产的方便程度，包括从别的地方到该房地产的可及性和从该房地产去别的地方的便捷性。某些房地产受单行道、道路隔离带、立交桥、人行天桥、交通出人口方位等的影响，其“进来”与“出去”的方便程度是不同的。 衡量区位优劣最常见、最简单的指标是距离。距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区(如山地城市)，它往往会失去意义。交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况(包括路面、交通流量等状况)、交通管制等的影响，虽然距离不远，但通达性可能不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下。交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。例如，大城市的某些房地产广告所称的商品房交通方便、15分钟车程即可到达，可能是在交通流量很小的夜间、用速度很快的高级小轿车测量的，而对依靠公共汽车上下班的购房者来说，在上下班时段可能需要l小时才能到达。因此，在使用交通时间距离时应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量。另外，有些房地产虽然来往所需的交通时间较短，但要经过较高收费的道路或桥梁、隧道等，这样即使节省了交通时间，但可能并不经济。经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 虽然任何资产在某一时间都有一个具体的位置，但房地产不可移动，其位置固定不变；其他资产可以移动，其位置能够改变。因此，价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的(不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同)。“location，locationandlocation”是西方认为的投资房地产的三大秘诀，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。当然，区位并不能代表房地产的一切，但它强调了区位对房地产的极端重要性——一般你能够改变房地产除区位以外的东西，但你改变不了房地产的区位，这就是为何区位对房地产如此重要的原因。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果它们的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等区位状况不同，价值会有所不同，甚至差异很大。