房地产调控常态化背景下的高周转现象分析——以恒大为例.docVIP

房地产调控常态化背景下的高周转现象分析 ——以恒大为例 中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心发布的“2012中国房地产500强测评研究报告”显示， 2011年，高周转成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间，从测评榜单来看，领先企业基本采取了快速销售的策略，对市场变化保持极高的灵敏性，或推出针对首次置业者和自住的普通老百姓需求的产品，或调整中高端价格，率先降价销售。 一、高周转现象的产生背景 2006至2007年，房地产企业ROE上升主要来自经营改善及房价上涨；2008年以后，房地产企业ROE上升则更多来自于高杠杆和房价上涨；2010年以来，在调控常态化的背景下，高杠杆、房价上涨难以维系，房地产企业盈利能力趋于下降，净利润率的下滑将直接导致房地产企业ROE下降。 1、营业收入、净利润 2011年，A股上市房地产公司营业收入、利润增速分别为11.1%和11.0%，相较2010年全行业的30.1%和30.9%有明显放缓。 由于房地产企业营业收入以房屋交竣为确认标准，本年确认的收益主要来自本年及上年的房屋销售额，营业收入、净利润增速放缓主要是因为受政策调控影响，房地产销售市场持续低迷。2009-2011年，全国房地产市场销售额增速呈连续下降趋势，分别为77%、19%和12%。 2、毛利率、净利率、ROE 此外，在当前调控背景下，房地产企业多采取以价换量的策略，毛利率出现下降；财务费用、销售费用的快速增长导致期间费用率的持续攀升，房地产企业净利润率呈下滑趋势，从2010年的16.63%下滑至2011年的14.86%。 要使ROE维系在较高水平，房地产企业需调整经营策略，提升资金使用效率，加速周转，高周转现象应运而生。 二、高周转现象分析 高周转指提高存货周转率，减少货币资金占用量，提升资金使用效率。就房地产企业而言，我们用剔除已实现销售但尚未结算收入的部分，以反映真实的存货周转率。即存货周转率=销售成本/（平均存货-已售未结成本）。其中： 销售成本：采用营业成本指标； 平均存货：按照期初和期末进行算术平均； 已售未结成本：该企业当年平均预收账款（期初和期末值的算术平均）乘以当年营业成本占销售收入的比例近似估计。 1、样本选取 以2011年营业收入前50名的A股上市公司为统计样本。计算这50家公司的存货周转率，并各选取周转最高、最低的三家公司进行比较。 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 1 2011年部分房地产上市公司存货周转率 公司 名称 营业 收入 营业 成本 平均 存货 平均 预收账款 已售 未结成本 存货 周转率 前三名 万科A 7178275 43228169275346 5585690 38% 保利地产 4703622 29536806123628 3845385 32% 荣盛发展 950170 592465 1627760 817749 509896 53% 后三名 亿城股份 215627 116262 707972 96618 52095 18% 苏宁环球 366452 200231 1414622 357107 195124 16% 中华企业 459171 217722 1681858 199364 94531 14% 从上表可以看出，存货周转率最高的三家企业为：万科、保利、金地、荣盛发展；最低的三家企业为亿城股份、苏宁环球、中华企业。 2、分析结果 对6家企业从2008-2011年销售收入增长率、净利润增长率以及期间费用占比等方面进行比较。 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 2 2008-2011年比较公司销售收入复合增长率 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 3 2008-2011年比较公司净利润复合增长率 高周转公司盈利能力表现突出，即使在行业调控下也能保持30%以上的复合增长率。由于开发周期短,“高周转”支付的资金成本低、成本控制力强、期间费率更低。 3、高周转现象总结 （1）低价销售 通过以价换量、低价促销等手段，最大化加快存货去化速度。 （2）合理的项目定位 主要开发政策支持的普通住宅，即144平米以下的普通刚需住宅产品。 （3）系列化、标准化产品 “高周转”公司形成了完整的产品系列，易于复制，标准化开发。 （4）严谨的资金平衡、计划管理能力 高周转要求具备严谨的资金计划管理能力，拿地后尽快开发，在保障产品品质的前提下严格控制成本，最大化缩短开发周期，一般而言，“高周转”公司开发周期约为7-11个月。 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 5 6家企业产品特点级开发周期 产品系列 开发周期 产品类型 万科A 四季花城、城市花园、金色家园等 7-10个月 普通住宅为主 保利地产 康居、珍品、山水、