房地产开发贷款审查审批要点.pptVIP

房地产开发贷款审查审批要点 二、房地产开发贷款的基本性要求 中国人民银行[2003]121号文件的要求： 提示关注要点： 房地产项目销售的价格和进度首当其冲影响的是房地产企业资金回笼的数量和速度。对银行而言，房地产项目的销售收入扣除营业税金、所得税后可全部用于偿还银行贷款，即使项目以低于保本点价格销售，只要回笼的销售收入能覆盖营业税金及贷款本金，就具有还款能力。当然销售价格越高，对贷款银行的保障性越强。 五、房地产开发项目类型 房地产开发项目按照物业类型可分为住房开发和商业用房开发及保障性住房开发： 住房开发项目是指开发建造住房及配套设施的项目，包括商品住房开发项目和保障性住房开发项目，建成后主要用于销售，开发周期一般不超过3年，资金回收期相对较短。保障性住房开发项目包括廉租房、经济适用房和拆迁安置房。 商业用房开发项目是指开发建造写字楼、酒店、商场等商业设施项目，建成后可用于出售，也可用于出租。如果用于出售，项目开发周期一般不超过3年，资金回收期相对较短；如果用于出租，资金回收期相对较长，一般在8－10年以上。 保障性安居住房主要包括公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等。 风险分析： 经济适用住房开发贷款借款人实收资本不低于人民币1000万元；廉租住房新建及改建项目借款人应已与政府签订廉租住房回购协议。 公共租赁住房建设贷款的有关要求。 1.对于政府投资建设的公共租赁住房项目，凡实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，均可按照信贷风险管理的有关要求，给予贷款支持。 2.对于不符合上述政府投资建设的公共租赁住房项目要求的，可按下列要求予以支持： （1）直辖市、计划单列市、省会（首府）城市政府投资建设的公共租赁住房项目，可在符合《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发〔2010〕19号）规定的前提下，向资本金充足、治理结构完善、运作规范、自身经营性收入能够覆盖贷款本息的政府融资平台公司发放贷款。融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款。在同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。 （2）地级市政府投资建设的公共租赁住房项目，可向符合上述条件且按我行审批流程经总行有权审批机构审批认可的自身能够确保偿还公共租赁住房项目贷款的地级市政府融资平台发放贷款。其他市县政府投资建设的公共租赁住房项目，可在省级政府对还款来源做出统筹安排后，由省级政府指定一家省级融资平台公司按规定统一借款。 （3）对于政府以外的其他机构投资建设并持有且纳入政府总体规划的公共租赁住房项目，可按照商业原则发放贷款。 公共租赁住房建设贷款期限原则上不超过10年；经济适用住房、廉租住房、棚户区改造贷款期限一般为3年，最长不超过5年。 廉租房项目与一般住房开发项目不同，其还款来源不是项目销售收入而是政府回购款，因此政府的财政实力、履约意愿将直接影响贷款的偿还。 项目技术参数 项目技术参数主要包括总建筑面积、总占地面积、可售建筑面积、容积率、 绿化率、户型等。 项目总建筑面积的计算依据建设部颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》，总占地面积即建设用地规划许可证上载明的面积，可售建筑面积＝总建筑面积－公摊建筑面积－用于出租的建筑面积。项目总建筑面积、总占地面积、可售建筑面积的规模因项目而异，不具有可比性。 容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。国家对可计入容积率的建筑面积并无统一规定，由各地自行制定标准，一般不包括地下建筑面积。别墅项目的容积率一般在 0.8－1.0 以下，多层、高层住宅项目的容积率一般在 1.2－5.0 之间。 建筑密度即建筑覆盖率，是指项目用地范围内所有建筑的基底面积之和与规划建设用地之比，反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度，一般不超过 40％－50％。 绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比， 一般在 30％以上，部分地方对绿化率有刚性规定。 户型是以每户的建筑面积和拥有的房间数来划分的，后者一般以几室几厅来表示。“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。 六、房地产项目合规性审查 项目审批 内资房地产项目由地方发改委核准或备案，主要行政审批要件包括发改委的核准或备案文件、国土部门的国有土地使用权证、城市规