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房地产投资风险防范及措施 一、房地产业投资风险产生的主要原因 1.房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据当前现状来看，除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。所以，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。 2.房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说，另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。因为房地产企业投资后，当遇到周转资金不足时，需要实行资金筹措，为了稳定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务实行调控。受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业则能够在财务作用下提升自身的自有资金利润率。而反之，如果借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至因为负债率过高而不得不选择破产。 3.房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积极性，以致影响企业再次筹集资金的水平，最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。 1.充分调查市场需求，做出科学的项目决策。因为房地产行业所面临的是一个具有局限性的消费市场，一旦做出了投资决策，就将面临巨大的销售风险。所以，为了能够将此类风险降到最低，房地产企业在实行投资之前，理应对市场的供求关系做出全面的调查与分析，最终选择社会最需要的并具有较大的利润的投资项目，这也是房地产投资获得成功的一个重要因素。 2.在投资决策时考虑银行贷款利率提升的可能。银行贷款利率的提升是发生频率较高的事情，尤其是在近几年，银行在较短周期内已经多次加息。能够通过三个步骤，来规避由此造成的风险，首先，在签订贷款合同时，尽量选择固定利率；其次，在评价投资方案时，提前做好银行提升贷款利率的风险防范；最后，即时对银行贷款利率实行灵敏度分析，以把握贷款利率带来的风险，并提出应对措施。 3.采取有效措施转移风险。首先，在签订建设合同时，通过具体条款的内容，能够将风险损失转由另一方承担，并承担经济损失，实现风险转移。合同双方能够充分利用具体的条款，合理转移风险损失责任。一般来说，房地产项目开发需要较长的施工周期，在这个过程中会因为建材、设备市场价格的波动使得成本受到影响，而面临风险，所以，房地产投资企业能够在合同中明确，如果因为承包商的原因而出现工期延误等情况，则有承包商对由此产生的损失负责。其次，参加保险、实现风险的专业，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。但是，保险公司经营的范围值包括纯粹保险，所以房地产投资企业并不能通过保险来转移所有风险。 4.健全监管机制，增强施工管理。工程项目的施工过程也是投资项目资金消耗的过程。在这个过程中不但不可能节约资金，而且很有可能会超出成本预算。所以房地产投资企业必须在签订合同时，认真审核每一项条款，确保经济利益。并聘请工程监理，对项目施工的全过程加以严格的监督和管理，以防止出现施工过程中因施工变动、工期、质量等原因而引发的风险。 5.通过风险自留，合理控制风险。风险自留指的是当房地产投资企业在项目开发中遇到某种不能避免、控制和转移的风险，或者虽然风险较大，但其背后所带来的利润也很可观时，房地产投资企业能够在不影响其战略发展的前提下，选择由自身来承担风险。风险自留是一种有效的风险处理措施，其本质上是在风险发生后并造成了一定的经济损失，房地产投资企业通过内部资金的融通对受损单位的损失实行补充。同时，风险自留也适用于残余风险的处理，有时在特定条件下，这也是面对风险的唯一选择。 三、结语 综上所述，因为房地产投资的特点，使得房地产投资企业不得不面临各种的风险，而且因为投资数额巨大，而且施工周期长，消费对象相对局限，因而必须在投资前期做好风险防范的应对措施，以在最大水准上避免风险，或减少因风险造成的经济损失，从而获得预期利润。 房地产投资风险防范及措施