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{营销策略}长沙房地产的 市场营销策略及其应用 《区域经济学》课程论文 浅析长沙房地产的市场营销策略和应用 指导老师： 学生单位： 学生姓名： 时间：2011 年 12 月 18 目录 摘要 在市场快速发展的同时，房地产价格上升较快，2007 年全市商品房平均销 售价格比 1998 年上涨 95% 。房地产市场供需两旺的局面在2007 年表现得比较突 出，房地产开发投资和商品房竣工面积分别比2006 年增长 35.9%和 27.9% ；商品 房销售额和销售面积分别比 2006 年增长 66.2%和 32.8% ；商品房平均销售价格比 2006 年增长 25% 。 纵观长沙房地产市场发展进程，1991-2007 年间，长沙的房地产业大致经 历了三个波段：1991-1994 年为起步发展阶段，高速增长；1995-1998 年逢国家 宏观调控，进入调整恢复期；1999-2007 年为需求带动市场发育的成长期。其中： “十五（2001-2005）”平均增速高达 52.7% ， “十一五”前两年增速为 24.5% ， 成为拉动固定资产投资快速增长的新生力量。2008 年开始了第四个波段，预计将 进入新的一个调整期。2009 年上半年随着湖南经济企稳向好，房地产市场也稳步 回升，商品房出现供销两旺。至 6 月，全省商品房竣工面积 1110 万平方米，同 比增长42% ；商品房交易量持续放大，全省商品房销售面积1332.9 万平方米，同 比增长26.8% ，且增幅呈逐月上升的态势。1 至 6 月，全省房地产开发投资与去 年同期相比增长 6.1% ，其中6 月份完成 105 亿元，环比增长 24% ，接近单月完成 投资的峰值记录。与全国比，1 至 5 月湖南省投资总量排全国第 11 位、中部地区 第 3 位，增幅高于全国 1.8 个百分点。1 至 6 月，全省商品住房销售均价 2419 元 /平方米，同比上升 6.6% 。但与全国比，1 至 5 月，该省商品住宅销售均价比全 国低近2000 元/平方米，排全国第 23 位、中部地区第 6 位，涨幅比全国低 9.7 个百分点。省会长沙的房地产市场呈现出投资负增长、销售创新高的两极现象。 因开发商多处于观望状况，长沙市投资出现负增长，2009 年上半年完成投资 214.2 亿元，同比减少 2.2% 。但随着消费者信心回暖，长沙市商品房销售连续4 月攀升，上半年实现销售面积 772 万平方米，销售金额 268 亿元，同比分别增长 63% 、56% 。特别是6 月份，销量创造了单月历史最高值，商品房、商品住宅双双 突破 100 万平方米。 关键词：长沙房地产长沙；房价涨跌迷局；楼市旺季不旺；市场考察；限 购令 一、长沙房地产市场现状 ： 1:限购令是实行，起到了一定的促进作用，比如：1 、抑制投资、投机性购房或 炒房行为 2 、保护了刚性购房需求3 、维护了长沙楼市的健康稳定4 、更有利于新 城区加快自身发展建设，新城区成为长沙楼市新热点。但同时也给长沙其他的地 方带来了新的生机：1.限小限主城，星沙望城迎来机会2.宜居生态环境，还是新 城区的好 3.主城区边缘，量大价平小户迎来机会 2 、国家统计局与市统计局 “数字打架”长沙房价涨跌迷局 根据国家统计局发布的数据，长沙房价连续几月呈现环比小幅上涨的趋势。事实 上，今年以来，长沙房地产市场成交量持续下滑。 3 、首套房贷款四个月没批长沙部分银行停发房贷 实际上，除了贷款难之外，目前的高放贷利率也让许多刚需者 “望而却步” ，10 月 17 日，在湖南的中信、交行、浦发、华夏等多数银行，首套房贷利率已上调 为基准利率的 1.1 倍，建行、光大等银行上浮了 20% 。 4 、金九成交下降银十遇冷长沙楼市旺季不旺 每年 9 、10 月份都是房产销售的旺季，近日，长沙市房产研究中心发布的数据显 示，9 月份长沙市区新建商品房累计销售备案面积比 8 月份减少 21.89% ，备案套 数也下降了 24% 。 二、目前长沙房地产营销存在的主要问题 （一）缺乏有效的市场考察 任何一个企业的发展，都是从市场中来，到市场中去。一个优秀的企业， 始终是依托于市场这个大环境，去谋求发展。科学地考察市场的当前形势和未来 发展前景，把握好企业发展的方向，才能使企业有更好的生存和发展条件。房地 产企业开展营销策划的最重要的依据就是进行市场考