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房地产公司的商业模式 中城房网轮值主席、万通集团董事局主席冯仑：近期 来，业界各种各样的研讨会关注的不外乎三个层面的问题， 第一是行业问题，即市场趋势，行业发展；第二是项目问题， 产品性能，科技进步；在这两者之外，还有一层即公司问题。 公司管理经营渐成大家关注的重点，你这个公司如何能办得 不仅今天赚钱，而且可以持久发展，比较好地保持竞争力。 我们经过一段时间的思考和研究，提出了房地产公司的商业 模式，分成了几种类型，每一种类型我们会提出一些案例和 一些典型的公司。 开发公司模式 １、房屋开发模式 该模式又分三种类型。 第一种类型为沃尔玛模式。比较典型的是万科模式，在 不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户 极其准确，体制上采取一个总部强势控制，有计划地在郊区 连锁开店，该模式经济增长非常快，万科今年营业额估计可 以超过４０亿元，会打破近五年来一个地产公司年销售额最 高不超过３０亿这样一个纪录。 第二种类型为百货公司模式。现在的华润置地是这个模 式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一 个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、 酒店、公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统 转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国营开发公 司。 第三种类型为精品店模式。这是万通地产致力追求的模 式，只在少数高端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳 斯莱斯，一天卖不出几辆，但是每一辆的价格高，所以营业 额较高。万通今年销售额会超过２０亿元，主要集中于高端 产品。 ２、土地开发模式 一种是陆家嘴模式，即一个整体公司以经营土地为主， 通过规划，成片出让，同时与开发结合，主要是综合金融、 贸易、商业等业态。陆家嘴每年的营业额实际上很少，但利 润很高，主要是土地出让的收益非常大。 一种是天津开发区模式，即工业土地的开发模式，由于 经营的土地主要是工业区，城市机能较差，所以工业区土地 价值的增值幅度和它收益情况比陆家嘴要差得多，但该模式 也是国内惟一一个，甚至是主要的一个靠土地经营的工业区 赚钱的一个企业。 ３、混合开发模式 混合开发的模式又分成两种。一种是纵向重叠的混合开 发模式，即现在传统的开发公司采取的模式，从拿地一直到 物业管理纵向重叠起来，所有环节你自己都要做，这样功能 上就不够专业化，公司内部管理上又互相重叠。在广东，甚 至有相当多的企业还有自己的设计院、建材公司、施工建设 公司。 另外一种，是交叉混合开发模式，典型案例是珠江和合 生创展，该模式使拿土地和开发房子、建房子有适当的划分。 珠江大片的拿地，但是合生创展几乎不自己拿地，只做房屋。 这样交叉起来，同时又是一个老板，在北京、上海和广东有 大量的开发，去年他们也将近有３０亿元的销售。这种方式 能够避免什么？按照第一种混合模式，如果你是十万平方米 的项目大概要三到五年才可完成，如果是三十万平方米以上 要五到七年可开发完，因为你是纵向混合，你从拿地开始一 直到做完，那么合生和珠江的方式，使得每一个公司的财务 周期都缩短到三年左右的时间。财务周期的缩短，使公司对 经济周期的抗跌性比较好。 房屋（物业）经营模式 一种是专业物业的经营。比如一些物业经营公司，和沃 尔玛有一个战略合作，它走到哪儿我只是做一个专业物业出 租给它，随着沃尔玛在全国开店，我的物业成为一种专业物 业，配合沃尔玛来收取租金回报，这样一种专业物业经营是 物业经营当中比较有意思的一种方式，一般特点是客户稳 定，但是资金回报并不是很大。 一种是混合物业的经营。比如香港置地，他们拥有香港 中环４２％的物业，每年收取的租金５亿美元，所以香港置 地几乎没有开发在香港，主要是出租经营，每年保持稳定的 租金收益。 一种是开发与经营混合的商业模式。典型如长江实业与 新鸿基。新鸿基的收益１／３来自于租金收益，其余是开发 性收益；长江实业地产当中每年大概有两亿元左右租金收 益，它占比例较小，其余是开发性收益。另外，还有在北京 南区比较活跃的香港新世界，开发和出租经营是混合交叉在 自己的公司当中一起进行。 在香港上市的嘉里公司出租收益甚至要超过开发收益， 所以它在香港市场的股票也不错，另外台湾远雄公司也采取 这种模式，相当一部分靠出租收益，同时有少量的开发作为 产业支出。 房地产的服务模式 中介经纪和评估，是较常见的形式。 其次是