前期物业管理专项方案.docVIP

前期物业管理方案　 　 一、物业管理前期筹备工作 （一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提升、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主处理后顾之忧。 （二）建立整理楼宇具体资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。 （三）依据相关文件及本小区住宅特点制订《小区业主条约》，《管理处岗位职责》，和职员规章制度。 （四）制订具体设备，设施维修，房屋保养计划和检验制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控和消防系统维护计划》等。 （五）规范各部门日常管理工作，做好人员调配岗位培训，30天内全部职员必需全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提升实用素质。 二、接管后日常管理服务工作　　（一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内公共性事务，受理住户咨询和投诉。服务做到十二字方针（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。 （二）安防工作：　　1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。 2、保安倒班制：实施二十四小时值班和巡视。 3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证实条。 4、充足发挥小区二十四小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好小区智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定时检验消防器械。 6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。 7、配有消防系统设施设备，能随时启用。 8、小区内出入口设有显著标志，各组、栋及单元（门）、户有显著标志，订有突发怒灾应急方案。 9、加强和市保安和临近派出所联络，建立联防，共同维护楼区安全，以发明良好治安环境。 10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专员管理。 （三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，依据《中国治安管理企业处罚条例》，特制订本要求： 1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住记录表》中，并留下紧急联络措施； 2、小区内公共区域公共秩序维护由管理企业负责，管理企业工作人员及保安人员有权对违反小区管理要求行为进行检验、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责； 3、本小区实施准封闭式保安管理措施，管理企业保安人员全天候二十四小时值班，业主（住户）应主动配合管理企业工作，预防各业治安事件发生； 4、各业主（住户）不得违反要求存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害她人正当权益活动； 5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁记录表》经管理企业核实同意（房屋使用者需经业主署名同意）方可离开； 6、凡住户搬离小区应提前通知管理企业，并填写《物品搬迁记录表》，经业主署名同意、经管理企业核实后方可离开小区； 7、各业主（住户）有责任关好自家门窗，并保障治安报警设施完好及有效使用； 8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律活动。 （四）、环卫绿化工作： 1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每六个月清洁1次，立即清除小区内关键道路积水、积雪。 　　2、生活区按幢设置垃圾箱，垃圾实施袋装，定点堆放、定时清运。 　　3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，私自占用和堆放杂物现象定时清理。 　　4、做好二次供水卫生检验，定时清洗，并做好水质检验汇报书；公共雨、污水管道每十二个月疏通1次；每三个月检验1次，立即清掏；化粪池每六个月检验1次，每十二个月要清理一次。 　　5、聘用专职园艺工对小区内绿化进行细心保养和修整，根据绿化不一样品种、不一样习俗、不一样季节、不一样生长久，适时确定不一样养护关键，制订不一样养护计划，为小区提供一个优雅环境。 （五）环境和卫生管理要求 为了保持小区洁净整齐，为全体业主发明一个安全、文明、优雅、舒适生活环境，特制订以下要求： 一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。 二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。 三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不妥而造成堵塞或损坏时，业主（住户）应立即通知管理企业进行处理并负担对应费用。 四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。 五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、口号、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人责任。 六、豢养宠物业主（住户）应遵守相关