住房抵押贷款的种类推荐文档.ppt

五、贷款人占有抵押住房 条款 ? 在抵押贷款合同中，可能还包括贷款人占有抵 押住房条款，该条款规定：在作为抵押品的房 地产委付期间，贷款人（或法定接受人）可接 管该房地产并收取租金，直到取消抵押品赎回 权为止。按照该条款的规定，所收取的租金首 先要用于支付房地产的管理费用和营业费用， 然后才是用于偿还抵押贷款、房地产税、房地 产保险费以及其他抵押贷款合同中所要求抵押 人支付的费用。 六、解除债务关系条款 ? 所有抵押贷款合同都对解除债务关系做出了明 确的规定。当抵押人偿还了全部抵押贷款债务 后，贷款人将及时解除这一债务关系并向抵押 人发出书面通知，该书面通知被称为解除证明 书。解除证明书应在有关部门进行登记，以注 明抵押人房地产的产权已不再受抵押贷款债务 的约束，抵押人也不必因此继续履行还款义务。 但是，按照惯例，解除债务关系的相关费用是 由抵押人所承担的。 第三节 一手楼住房抵押贷 款的运作 ? 一、银行开展一手楼住房抵押贷款的业务流程 ? 以中国农业银行的规定为例，介绍个人住房一 手楼贷款操作流程。 ? 一手楼指售房人为开发商的住房。个人住房一 手楼贷款（以下简称“一手楼贷款”）是指贷 款人向借款人发放的、用于其购买一手楼、借 款人以所购住房作为抵押物、开发商提供阶段 性保证担保的贷款。 （一）操作流程图 ? 一手楼贷款操作流程包括楼盘审查和发 放贷款两部分。 ? 在借款人提出申请之前，经办行需要对 拟提供个人住房贷款的楼盘进行审查， 楼盘审查操作流程为： 开发商申请 项目调查 审查、审批 签订项目合作协议书 ? 发放贷款操作流程为： 借款人申请 贷前调查 审查、审批 签订借款合同 办理保险、公证、担保等手续 发放贷款 资料归档 贷款偿还 贷后管理 清户撤押 （二）现房楼盘审查 ? 1 ．房地产开发公司提出申请 ? 经办行要求房地产开发公司（以下简称“开发 商”）提交下列资料： ? （ 1 ）书面申请书，内容包括开发商概况、项 目情况、拟申请贷款金额等。 ? （ 2 ）公司资料。 ? （ 3 ）项目资料。 2 ．项目调查 ? 经办行收到上述资料后，经初步审查，资料齐 全的同意受理， 2 个工作日内安排调查部门进 行调查，并在 5 个工作日内完成调查。主要调 查以下内容： ? （ 1 ）手续的合法性。 ? （ 2 ）项目基本情况。 ? （ 3 ）项目市场前景。 ? （ 4 ）项目效益。 ? （ 5 ）银行同业竞争。 3 ．审查、审批 ? 贷款审查部门收到调查部门提交的项目调查报 告和有关资料以后，要对其真实性、完整性、 有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查， 在 3 个工作日内签署审查意见。经审查同意的， 按照权限上报审批，贷款审批人在 5 个工作日 内签署是否同意的意见。 ? 对现房楼盘贷款合作的审批认定权集中在 二级分行及以上。对由我行发放开发贷款的楼 盘，调查、审查环节可以视情况适当简化。 4 ．签订合作协议书 ? 经审批同意的，经办行与开发商签 订《住房按揭合作协议书》。 （三）期房楼盘审查 ? 1 ．开发商申请 ? 经办行要求开发商提交下列资料： ? （ 1 ）书面申请书，内容包括开发商概况（含 经营财务状况）、项目情况、工程进度、投资 完成情况、拟申请贷款金额等。 ? （ 2 ）公司资料。 ? （ 3 ）项目资料。 2 ．项目调查 ? 经办行在收到上述资料后，经初步审查，资料齐全的 同意受理， 2 个工作日内安排调查部门进行调查， 10 个工作日内完成调查。主要调查以下内容： ? （ 1 ）开发商基本情况。 ? （ 2 ）手续的合法性。 ? （ 3 ）项目投资情况。 ? （ 4 ）项目情况。 ? （ 5 ）项目市场前景和销售情况。 ? （ 6 ）项目效益。 ? （ 7 ）开发商负债状况。 ? （ 8 ）银行同业竞争情况。 3 ．审查、审批 ? 贷款审查部门收到调查部门提交的项目调查报告和有 关资料以后，要对其真实性、完整性、有效性及贷款 项目的合法性和可行性进行审查，在 5 个工作日内签 署意见。经审查同意的，按照权限上报审批。有权审 批人在 5 个工作日内签署意见。 ? 对期房楼盘贷款合作的审批认定权原则上集中在 一级分行，一级分行也可以在转授权权限内将审批权 下放到业务开展较好、管理规范的二级分行。对由我 行发放开发