《物业管理专业化建设研究及发展方向》.pdfVIP

《物业管理专业化建设研究及发展方 向》 今天，中国大陆物业管理经过三十年的发展已经成为一种新的产业形态， 并成为国民经济的重要组成部分。“三十而立”，无论对于一个行业，还是个人 都应该是个里程碑。想当年，物业管理就是以区别于行政化房屋管理的专业化形 象闯入世人眼帘的，然而往往把专业化与社会化、市场化一并宣传普及的，鲜有 对专业化专门的论述与研究。借此机会，想把我对“物业管理专业化建设研究” 奉献给大家。我演讲的内容有四个，一是什么是专业化、物业管理专业化；二是 物业管理专业化的作用；三是实施物业管理专业化必须处理好的五重关系；四是 物业管理专业化的发展及其方向。 一、什么是专业化、物业管理专业化 （一）专业化的概念 专业化是一个社会学概念，其含义是指产业部门中根据产品生产的不同过程而分成的 各业务部分，这个过程就是专业化。 按照现代广泛运用的利伯曼“专业化”标准的定义解释，所谓“专业”，就应当满足以下 基本条件：一是范围明确，垄断地从事于社会不可缺少的工作；二是运用高度地理智性技术； 三是需要长期的专业教育；四是从事者个人、集体均具有广泛自律性；五是专业自律性范围 内，直接负有作出判断、采取行为的责任；六是非营利性，以服务为动机；七是拥有应用方 式具体化了的伦理纲领。 （二）物业管理专业化的概念 什么是物业管理专业化？根据中国物业管理师执业资格考试教材的提法“物业管理的 专业化，指的是由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求 去实施专业化管理”。其中要求：有专业化的人员配备；有专业化的组织机构；有专门的管 理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代化管理科学和先进的维修养护 技术实施专业化的管理。 综合以上观点，我认为所谓物业管理专业化，即是指物业服务企业或者专业公司，为了实现一 定的管理与服务质量目标，创造一定的经济效益而在各岗位上配置和完善各专业要素的活 动。通俗地说，就是企业将各业务岗位的专业水平从无到有，从低级到高级所进行的有关技 术活动。不管何种层次的专业化，一般来说应具备以下五大专业要素：专业的人员、专业的 组织、专业的工具装备、专业的操作规程、专业的作业标准等。只有具备了各种专业要素， 物业服务企业或者专业公司的业务活动才是专业化的。如仅是具备其中的部分要素，则只能 说企业具有一定的专业能力，而不是专业化。 （三）物业管理专业化的层次 物业管理专业化应该分为两个层次，即岗位层次和综合层次。由于物业管理和服务是 人们通过各个相对独立的专业活动来具体实施的，这时每个管理和服务岗位的专业化就属于 岗位层次，如保安的专业化，维修的专业化，绿化的专业化等；而各个岗位层次的组合则属 于综合层次的专业化，如物业服务企业提供的综合性物业管理和服务，就是通过专业化的保 安、维修、绿化等岗位来具体实现的。 二、物业管理专业化的作用 物业管理专业化的作用，是相对于物业服务企业或者专业公司所能提供的服务产品而 言，即对服务产品的形成、质量、效能所发挥的作用而言。具体地说有四个方面： 1、延长物业的使用寿命。众所周知，物业的经济价值是通过生产活动、交换活动和 消费活动体现出来的。其中，当物业建成投入使用后，也就是进入物业的消费阶段，会因各 种损耗而贬值。一般来说物业的损耗存在着三种形式，一是实体性损耗，也叫有形损耗；二 是功能性损耗；三是技术性损耗，后两种损耗也称为无形损耗。而物业管理专业化主要是对 物业有形损耗而言，即开展各专业的管理与服务，通过实物补偿和经济补偿活动，减少物业 带“病”使用的机率，消除或降低物业的各种隐患，延缓物业的各类有形损耗速度，保证物 业管理和服务质量，从而相对地延长物业的使用寿命。 2 、减少物业管理和服务效率低下所占用的时间。只有通过专业化的物业管理和服务， 采用科学合理的管理和服务方法和标准，减少了非专业所带来的重复浪费、效率低下所耗费 的时间，提高了管理和服务效率和质量，从而缩短了管理与服务所占用的非正常时间。 3、降低管理和服务成本或费用的支出。物业管理和服务是商品，是一种无形的特殊 商品，具有（商品的价值量与体现在商品中的劳动量成正比，与这一劳动的生产力成反比） 的商品属性。专业化的管理和服务，可以比非专业化所带来的劳动生产率要高。另外，专业 化的管理和服务因其劳动作业的效率要比非专业化的高，所以，在