地块价值判断和拿地实操技能培训教材.pdf

地块价值判断和拿地实操 技能 如果一个房地产项目成功开发的标 准分是100分的话，精准的投资管理 工作在开发全流程工作中的占比至少 是70分。 一、宏观经济分析与预测 2016年中国楼市经历了惊心动魄、跌宕起伏的过程。  2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市 场逐步进入上升的周期。  1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线 城市波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象，  5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场 出现过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风 险。  10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热 点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。 2016年9月30日北上广深限购限贷政策 库存明显消化，二线城市库存消化快于一线城市 价格开始同比上升，一线城市涨幅比二线城市明显 二三线城市限购限贷和限售政策 （2017年4月）  1、本市户籍限购2套新建商品房  2、非本市户籍购买首套房需缴纳1年社保和个税， 购买第二套新建商品住房需缴纳2年社保或个税。  3、非本市户籍本科以上或初级以上职称，购买首套 新建商品住房需缴纳半年社保或个税  4、限售：新购住房（含新建商品房和二手房），需 满2年方可再交易。  贷款比例：贷款第一套首付要求30% ，第二套首付 40% 2016年房地产市场特征  2.1.热点城市房价增幅从大幅增长到环比回 落  2.2.投资投机需求由迅速爆发蔓延到沉寂离 场  2.3.开发投资增幅由快升到缓落再略有反弹  2.4.热点城市楼市由恐慌疯狂恢复理性和冷 静  2.5.住房供求空间错配持续加剧 近年来政策导向和调控路径 房价持续上涨的四大根本性因素  2001年加入世贸，中国经济的飞速发展 购买力  中国的城市化进程 购买需求  人民币超发 价格和价值  国际经济形势，特别是金融市场的影响 价格波动的外围因素 比较过去四次房价下跌看2017的产业周期点 █2005年房价下跌：流动性过剩，土地和信贷的急刹车 主动 █2008年房价下跌：全球金融危机 被动 █2011年房价下跌：欧美量化宽松，我国限购限贷限价 主动 █2014年房价下跌：QE退出，三限解除，去库存 被动 █2016年房价先涨后跌：美元加息暂缓，重启限购限贷 主动 █2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性 主动？被动？ 二、地块投资的开发策略 和开发模式 开发策略和开发模式的选择  1、从投资回收速度看：长线模式和短线模式  2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式  3、从单一规模来看：大盘模式和精品模式；  4、从地区分布看：区域模式和跨区模式  5、从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和 成长模式  6、从商业类别来看，有产业地产、城市运营开发模式、 特色小镇开发模式、旅游地产开发模式、养老产业开发 模式。  █课程讨论：我们企业的开发策略是什么，我们偏好的投 资模式是什么？有什么优缺点