当前房地产市场形势与政策走向研究.pdf

当前房地产市场形势与政策走向 1 一、房地产市场发展及近两年来出现的主要问题 二、存在问题的原因分析 三、稳定房价的意义和主要政策措施 四、近期房地产市场运行情况 五、当前存在的主要问题及需要关注的新情况 六、关于商品房预售制度 七、关于日本的房地产泡沫破灭 八、结束语 2 一、房地产市场发展及 近两年来出现的主要问题 3 1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院 关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设 的决策部署，做了大量工作。 城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体 系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济 增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重 要作用。 4 在市场的快速发展过程中，也逐步暴露出一些问 题，尤其是投资增势较猛、以及供应增长总体跟不 上销售增长、商品房供应的结构性矛盾和价格上涨 的压力在一部分地区逐步突出，引起了中央和国务 院的高度重视 5 针对以上问题，去年以来，国家把房地产市场调 控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系 列措施。 严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开 发项目资本金比例，控制城市拆迁规模。 6 在看到调控取得了一定成绩的 同时，也应当清醒地看到，房地 产市场区域性、结构性问题还十 分突出。 主要表现是： 7 （一）房价上涨过快。 房价上涨的主要特点： 一是房价涨幅为2000年以来最高，商品房和商品 住宅平均销售价格涨幅突破两位数，2004年分别上涨 14.4%和15.2% ，今年一季度比去年同期又分别上涨 12.5%和13.5%； 二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升趋 势； 8 三是部分大中城市房价上涨过快，有的平均房 价涨幅已连续二、三年在15%以上。据国家统计 局城调队对35个大中城市的抽样调查，一季度商 品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8%。； 四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、 浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展； 9 五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上 涨，2005年一季度35个大中城市二手住宅销售价 格上涨11.4%。 房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如 任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响 宏观经济和社会稳定。 10 （二）市场需求偏大，供求矛盾突出。 房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不 足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。 2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5 年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高 出竣工面积增幅11.6个百分点。