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2009 年南京房地产市场研究报告 目录 第一章 市场背景 2 一、政策资讯 2 二、经济环境 3 三、房地产投资 5 第二章 市场分析 7 一、土地市场 7 二、商品住宅市场 15 三、办公市场31 四、商业市场37 第三章 2010 年房地产市场走势预测 47 1 2009 年南京房地产市场研究报告 第一章 市场背景 一、政策资讯 （一）政策 相较于 2008 年的政策年来说，2009 年政策面显得比较低调。但是楼市的持续升温， 以及房价的飞速攀升，引发了市场对楼市政策走向的担忧，终于在12 月份国务院连续发出 了针对房地产发展走向的一系列动作，“国四条”应运而生。“控制”房价的目标已经上升成 “抑制房价”的强烈意愿：一系列的调控手段，主要是调节市场预期，抑制投资投机性需求， 提高开发商资金门槛，打击炒地、囤地、囤房行为，调节市场供求关系。 表 1- 1- 1 2009 年影响南京房产市场重点政策一览表 政策 发布 发布单位 主要内容 类型 时间 或名称 中央经济 12 月7 日，房地产多年来第一次不被当成支柱产业描述，经济会议只是提及 工作会议 增加普通商品住房的供给，支持居民自住和改善性购房需求 国务院常 12 月9 日国务院提出个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到5 年，其 务会议 他住房消费政策继续实施 12 月 14 日国务院发布“国四条”：1、增加普通商品住房的有效供给。适当 增加中低价位，中小套型普通商品住房和公共租赁房的用地供给，提供土地 供给和使用效率。2 、继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机 国家 12 月 国务院常 性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实芳芳各类住房按揭贷款风险。 政策 务会议 3 、加强市场监督管理，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测， 完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。4 、继续 加大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012 年末基本解决 1540 万户低 收入住房困难家庭的住房问题。 12 月 17 日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一 国务院常 步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了 务会议 50% ，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。 南京住房 从 1 月20 日起，正式调整住房公积金贷款首付比例。其中商品房首付比例 1 月 公积金管 由3 成降为2 成，二手房首付比例由4 成降为3 成。 理委员会 1.实际可贷额度计算公式中的个人还贷能力系数由0.45 调整为0.3 。2.对所 住房 南京住房 购房屋建筑面积为144 平方米以上的，其贷款额度为可贷额度的50%。 公积 10 月 公积金管 3.夫妻双方任何一方曾办理过住房公积金贷款的职工，贷款全部结清后再次 金 理委员会 申请公积金贷款的，其贷款额度为可贷