戳穿某房地产八大谎言.pdf

戳穿上海房地产八大谎言 谎言一：上海房地产需求强劲， 因此不存在泡沫 ◼ 所有市场泡沫在牛市期间都有着强劲的 需求，而且在泡沫出现破裂前的衰竭式 价格上升阶段，需求更如破竹之势。从 十五世纪的郁金香热到1997年的香港楼 市，哪一个没有需求？有无泡沫，关键 不在于价格上升时的需求，而是一旦价 格出现逆转后的承接能力。 ◼ 如今，上海的房价被热钱越推越高，离 本地居民的购买能力越来越远。笔者观 察，在上海的买房资金中，四成来自海 外(包括个人投资和房地产基金)、三成 来自国内游资、三成属本地资金。即使 本地资金，多数也以炒作为主，有些甚 至在现有物业上加按。 ◼ 不能说所有海外资金或国内外地资金对 上海物业都没有实际需求，但应该说， 大多数是以投资为目标，属于热钱。 热钱也是一种需求，但它的目的在 于逐利，而不是居住。上海市民必须居 住在上海，他们会给上海房地产的需求 带来一定刚性。 ◼ 但是热钱不同。热钱对于上海房地产的 需求，可有可无，是建立在物业升值预 期基础上的。一旦房价升值预期出现逆 转，热钱需求可能一夜间消失。价格预 期对消费者购买决定有着极其重大的影 响。中国2003年汽车旺市和2004年汽车 淡市是一个很好的注脚。 谎言二：租金回报不错，值得 投资 ◼ 上海住宅的租金回报率，已由几年前的 10-12%，回落至7-8% ，但与海内外的储 蓄存款回报比较，仍不失为一项有吸引 力的投资。不过，上海的租金回报率数 字并不准确。上海已售住宅大量空置是 不争的事实。 ◼ 这些业主投资的目标是楼价两年翻一番， 因而根本不屑于出租赚租金。但是如果 楼价下跌，估计相当一部分空置住宅会 重新部署，通过出租作长期打算，届时 租金回报可能急跌。 同时，上海的高端住宅租赁也是一 个扭曲的市场。 ◼ 高端市场的租客主要来自跨国公司的派 驻人员。这些人享有租金补贴，因此在 租金上不作大的杀价，而是追求最佳的 享受。但是，由于供应数量远高过承租 的外籍人士，许多出租公寓未能租出去。 ◼ 对于这些物业，业主宁愿空置，因为租 给下一层次的租客(本土人士) ，租金也 许需要减半。而外籍人士也明白，他们 付租偏高，只是租金补贴不用作废。于 是在租约到期后，在同等租金下转租更 新、更好的公寓的人居多，现业主便要 重新面临空置或减租的情况。 谎言三：本土阶梯型住房购买 力已经形成 ◼ 此言长远来看成立，但目前并不成立。 中国城市居民购买力的确呈阶梯型，但 阶梯的下半部仍在水面下，即没有能力 供楼。近几年中国本土居民的购房活动 呈爆炸性上升，不过其购买能力也有被 高估的危险。本世纪初政府搞住房改革， 将隐性住房补贴一次过地以现金补贴形 式发放给城市居民，因此，前几年的住 房购买力有被拔高之嫌。 ◼ 随着人民收入的提高，新的购买能力在不断出 现。不过必须看到，城市中买得起楼的已经买 了，尚未买楼的往往是收入分配中的下层人士， 他们的购买能力低于城市平均水平，而房地产 价格的上升，远超过他们收入的增长。中国今 天有阶梯型住房需要，但未必有阶梯型住房购 买力。中国房地产的问题，不是需求不足，而 是价格太贵。 谎言四：利率不会大升 ◼ 中国人民银行在短期内调整人民币利率 的机会不大，但是利率水平正常化势在 必行。目前中国的利率水平几乎处在改 革开放以来的最低点。世界上很少有市 场经济国家能够像中国这样利率连续9年 只降不升。中国已明显摆脱了几年前的 通缩局面，长远来看通胀仍在加温中。 ◼ 如果通货膨胀加剧而利率水平仍维持通 缩时的架构，实际利率便呈负值，存入 银行的储蓄便会贬值。政府在是否加息 上拥有话事权，但老百姓在是否存钱在 银行的问题上有“以脚投票权”。储蓄离 开银行的苗头去年已经出现