城镇化的新热点与房地产的新机遇培训课件.pdf

城镇化的新热点与房地产的新机遇 第一、城镇化面临的新问题 旧动力迅速减弱，新动能尚未形成 1-1、以往支撑城镇化的动力 1、大规模的招商引资、推动工业化。既解决GDP增长、又可以增加财政收入，还能解决农民工的城镇就业。 2 、大规模的房地产开发，新城、新区建设。中国房地产投资总量从2003年的10154亿元，增加到2012 的71804亿 元，增长6倍之多。 3、大规模融资借债，解决城镇化的巨额资金问题。中西部地区的城市建设资金，土地出让约占20% ，土地抵押 贷款约占70% 。以透支土地未来收益方式，支撑城镇化。 4 、地方政府公司化是重要的动力。以土地运作为抓手、以城市规划为手段，以公共设施为支撑，趋利动机倾向 严重。 1-2 、地方政府：资源、抓手与模式 1、地方政府的可控资源—土地。一是制定政策空间很小；二是调节税收权利基本没有；三是运营土 地。土地财政、土地金融、经营城市。 2 、城市侧抓手：一是房地产开发；二是新城、新区建设。三是招商引资。传统产业扩张。农民工就 业。 3、农村侧抓手：一是鼓励农民工进城就业、打工。二是建设农村新社区。三是推进农民集聚、土地 流转。 4、发展模式：一是产业园区模式；二是城市综合体模式。三是农村的“宅基地换房”、“两分两换” 等新社区模式。 1-3、收入与就业导向决定地方政府行为 1、城市建设没有稳定的、可持续的税种 （国外主要依靠财产税、消费税） 2 、财税导向决定政府行为：以流转税为主体的税制结构鼓励招商引资，不鼓励吸纳人口。所以地 方政府对吸纳人口缺乏动力。 3、地方政府竭力招商引资发展二产：既可以增加GDP ，又可以增加税收和就业。 4 、地方政府热衷于发展房地产。因为土地是第二财政。一是多卖地可以增加土地收入。二是房地 产税费主要归地方政府。许多中西部的县市，前几年房地产收入占到了总收入的60% 多。三是 新城新区可以迅速改善城市形象、增加GDP、官员升迁与个人获益。 1-4、结论：旧动力减弱，新动力尚未形成 1、传统产业的产能严重过剩，传统工业化的增长动力大大减弱。 2 、新城、新区、城市综合体、房地产已经严重过剩。房地产业的黄金10年已成昨日黄花。 3、新政策推动传统以土地金融为特点的融资模式转型：吃饭靠财政，建设靠土地模式风险大，不 可持续。政府融资平台急需转型走向市场化。 4、新政约束行为。地方政府从公司化、与民争利、乱作为的旧模式中走出来，急需探索既不违规， 又要有所作为的新模式。 第二、城镇化遇到了新挑战 政策大力度推进户改，农民却不愿意进城落户 2-1、农民：进城还是返乡 1、多数中小城市户籍已经全面放开。但农民农转非意愿普遍不高。国家统计局：2014年以来许多 地区农业转移人口市民化意愿较低，只有30%~50% 。 2、2016年4 月，社科院调查：半数农民工不愿意进城。 3、安徽的调查：农民工愿意进城落户的占47% ；不愿意的35.14 ％；愿意进城落户的，希望在本省 地级市落户的占67.86% ；在县城落户的占27.38% ；在外省落户的占4.76% 。 3、愿意进城落户的原因依次是：就业岗位多、教育条件好、医疗条件好。不愿意进城的原因依次 是：城市房价高、就业难、空气质量差。 政策导向：鼓励农民进城，农民：就业就学就是不转户口。 2-2 、中国城镇化的新景观 1、大多数农村大学生进城上学后不再迁移户口。 2、大多数在城市里买房的农村家庭并不迁移户口。 3、相当多几年前进城落户者希望迁户回农村。 4、许多农民在城里领取居住证，就业、子女就学、分享当地公共服务，但就是不想成为 城市户籍居民。 5、中国城镇化的新景观：大量农村人口常住城市、在城市就业、子女就学、居住，但户 籍、母体家庭仍然在农村。 2-3、农民进城意愿大幅度降低的原因 1、城市户口的含金量在下降。 2、城市房价太高，挡住了农民进城的步伐。 3、农村财产的价值在提升：作为非传统资源，农村的青山绿水、与自然、 动物相融合的传统村落、日出而作，日落而归的慢生活方式价值提升。 4、农村产权制度、特别是土地制度的改革严重滞后。拖住了农民流动的 双脚。