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从金融视角观察房地产市场 从中国经济新常态看2016年经济走势：脉冲式探底 ◼ 新常态期间最大的特征是中国经济进入结构转换期，面临经济增长的新动力的形成和旧动力的 逐渐弱化这两股力量的双重交织 ◼ 全球经济治理结构也在重构，旧的均衡被打破，新的均衡还在建立，市场的动荡难以避免 % 16 GDP 同比增长趋势图 14 12.4 12 10 8 6 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 中国经济新常态 2 去库存在推进之中 ◼ 2015 年，房地产销售持续回升但新开工面积持续负增长， 这说明市场已经用脚投票说明了房 地产库存有明显过剩。然而更重要的是，即使在2015 年销售投资剪刀差如此巨大的情况下， 无论从哪种口径计算，2015 年底的房地产库存比年初在继续增大，这意味着房地产去库存压 力较大 数据来源： Wind 数据来源： Wind 3 去库存在推进之中 ◼ 房地产去库存，一方面需要需求端的销售面积增加，另一方面也需要供给端的新开工面积的进 一步减少 ◼ 从需求侧看，2015年全国商品房销售面积12.8亿平方米，接近2013年13亿平方米的历史峰值水 平。考虑到城镇人口增速的趋缓以及2015年下半年已经出现的销售面积逐月下滑，我们预计 2016年商品房销售面积仍有正增长但增速不会太高 ◼ 从供给侧看，房地产要想真正去库存，新开工面积需要继续下降。下表模拟了不同销售面积增 速和新开工面积增速情景下，按照前述方法计算的库存面积增速变化。从结果来看，房地产库 存若要达到实质性降低，在5%的销售面积增速假设下，新开工面积增速需要进一步下降到-20% （2015年为-14%），对应库存面积增速-5.7% （2015年为2.6%） 数据来源： Wind 4 去库存在推进之中 ◼ 据估算，在新开工面积增速-20%的假设下，2016 年的施工面积将从2015 年的1.3%降至-4.7% ， 而房地产开发投资实际增速从2.8% 下降至-1.3%。按照房地产开发投资占固定资产投资比重17%， 固定资产形成占支出法GDP 比重44% ，在其他条件不变的情况下，估算房地产投资的下降对 GDP 的拖累将达到0.3%左右 （右） 数据来源： Wind 5 房地产市场 ◼ 去库存和不同市场的分化是关键词，从全国新房住宅施工数据看，在建供应量持续上升，而销 售规模相对稳定。由此而导致的库存压力仍有加深的可能 房地产市场平均销售价格 房地产市场销售面积 8000 23% 销售均价(