房地产项目建设项目风险总防范方案.doc

房地产项目建设项目风险总防范方案 16-1 建设项目风险管理 16-1-1 项目风险管理的关键过程 16-1-1-1 风险识别,即确定项目风险 工程建设项目进行风险管理第一步是风险识别,根据对项目组成结构特点进行分析,综合项目内外环境等各要素的关系,发现项目运行过程中存在的不确定性及其来源。 16-1-1-2 风险评估,即评估发生风险事件的可能性和风险事件对项目的影响 风险评估是在风险识别基础上运用各种工具与方法评价项目面临的风险的严重程度,以及这些风险对项目可能造成的影响。风险评估可分为二个方面风险估计和风险评价。风险估计是计算风险事件发生的可能性及后果的大小,以减少项目的计量不确定性。风险评估是对风险事件的后果进行评价,并确定其严重程度。风险识别与风险评估总称为风险分析阶段。 16-1-1-3风险规划,即编制相应风险的规划 风险规划是在风险分析后对项目面临的风险做出行动方案的选择,制定出风险规避的策略和风险控制的计划。 16-1-1-4 风险控制,即实施并修订风险计划 风险控制是在项目实施过程中对风险的进行监测和实施控制措施的工作。风险控制工作有二方面内容，一是实施风险控制计划中预定规避措施对项目风险进行有效的控制,妥善处理风险事件造成的不利后果。二是监测项目变数的变化,及时做出反馈与调整。当项目变数发生的变化超出原先预计或出现未预料的风险事件,必须重新进行风险识别和风险评估,并制订的规避措施。风险规划和风险控制总称为风险管理阶段。 16-1-2 风险识别及其关键步骤 16-1-2-1风险识别应从项目管理的目标出发,通过风险调查、数据整理、信息分析、专家咨询及实验论证等手段,对项目风险进行多维预测,从而全面认识风险,形成风险清单。风险识别是项目过程中不断进行的过程。风险识别的结果是形成风险清单,并进一步形成风险目录摘要,而风险清单中应列明编码、因素、事件和结果。它是风险管理其他过程的前提并影响风险管理的质量。 16-1-2-2 风险识别还可以看作是以下五个关键步骤: 确认不确定性的客观存在建立初步清单确立各种风险事件并推测其结果进行风险分类建立风险目录摘要。→建立初步清单→确立各种风险事件并推测其结果→进行风险分类→建立风险目录摘要。 16-1-3 风险管理对策 16-1-3-1 风险控制目标 使项目的各类风险不发生、少发生，或发生过损失最少。 16-1-3-2 风险控制方法及步骤 1、方法：回避→预防→遏制→分散→转移→容忍。根据项目风险分析及评价结果,针对不同风险因素得出风险管理对策。 2、步骤:确定和分配、落实风险控制责任制→制订各种具体《风险因素控制行动方案》→监督实施具体《风险因索控制行动方案》→跟踪具体风险因素控制行动结果。 16-2 建设项目风险的识别 16-2-1 工程环境风险 在施工前及施工过程中，项目经常受到工程环境的制约，稍不注意，就会引发一系列的风险。 这类风险的主要表现是，场地开挖导致山体滑坡或影响临近建筑的结构；石方爆破造成周边建筑物开裂；工程地质与水文条件异常；地下可能有重要管线及文物；夜间施工扰民等。 16-2-2 非常规建设的风险 本工程建设属典型的“三边”工程，由此给工程建设带来诸多额外风险。这类风险最突出的表现是程序上属不合法，随时有可能在检查中被指出，受到行政监督机构的处罚，在某些条件下，甚至要求停工。 在行政审批方面，有可能某些工程项目完成后申请输手续时，不能完全达到行政主管单位的要求，在作了充分的说明解释后仍不能取得主管部门的认可，导致之前甚至之后的一些工作不能按公司原计划顺利推进。 另外，由于“三边”工程的特点，往往在前项作业完成后，尚未取得正式行政审批手续的情况下，就开始下道工序或下一项工作，也给某些诚信度不高的合作单位有了钻空子的机会，带来风险。 16-2-3 风险 这类风险的主要表现是，设计内容不齐全；现场条件与设计之初有变化；设计本身有缺陷、错误及遗漏；局部设计不符合要求；设计未考虑施工的可行性；指定材料采购不到；原来有利润的分项工程在修改后变为没有利润或甚至可能亏损的做法等。 16-2-4 合同风险 合同双方就未尽事宜或未预料的的事项在合同上留有缺口与争议是很正常的事情。这类缺口与争议既可化解风险，但也有可能给项目造成不必要的损失。 这类风险的主要表现是，对合同条款双方理解有异，执行过程中出现争议；合同条款不齐全或内容不详细；补充合同对建设方明显不利； “形象工程”或“政绩工程”受政府干预较大；人员对合同条款不清楚，无法有效及时地合同条款进行索赔或防范风险。 另一种合同风险为“口头承诺”风险。甲乙双方就工程上一些问题达成初步的口头协议或承诺是很正常的事情，但由于各种原因没有及时形成书面结果，就可能蕴藏事后“翻脸”的风险。 这类风险的主要表现是，施工单位实际为个人“包工