XXXX年调控形势下地产行业发展趋势预判_26页_思源.pptxVIP

2011调控形势下地产行业发展趋势预判;;;观点1：人口、城市化、货币、需求等因素决定了房地产行业未来增长潜力巨大。;人口：世界第一人口大国；近几年随着我国经济快速发展，有钱人也越来越多 城市化：中国的城镇化在未来20年可以给房地产市场提供每年约12亿平米的需求量 算一笔账：现在公布的城市化率是47%，也就是13.5亿人口中有大概6.4亿城市人口，7亿多农村人口。 （1）如果按照每年提高1个点的城市化率，未来20年还有总计2-3亿人口、平均每年有近1350万-1500万人口进城。假定人均住宅水平是30-40平米，每年要新增约5.5-6亿平米住宅。 （2）假设原有城市人口，每年提高1平米作为改善，那么大概每年需要增加6亿多平米。 （3）即使不算上投资、投机等需求，每年大约要增加12亿平米左右的住宅。 货币：流动性过剩，钱最后还是要回到房子上来 （1）衡量流动性指标：M2/GDP； （2）按照M2每年增速17%、GDP每年增速7%计算，未来M2与GDP的比值将越来越大。;两个结论： 人口基数、城市化进程、社会上的大量过剩货币、人们对房子的实际需求量等因素影响，将导致房子供不应求，价格上涨。 未来至少一二十年，在我国的城市化进程没有结束和M2货币增速没有得到根本性调整之前，房地产的前景仍然很好。;观点2：房价调控目标与GDP、人均可支配收入等挂钩，意味着没有一个地方政府认为房价应该下降。