商业地产的前期定位和业态组合定位规划培训大纲1.docx

1、商业地产项目区位分析方法？ 1、商业地产项目区位分析方法？ 2、商业地产商圈条件都有那些？ 商业地产的前期定位和业态组合定位规划培训大纲 对于任何一家房地产开发商来说，要想更好的做好商业配套项目，发展商就必须提前介入经营管理， 对商业项目前期的定位、规划、布局都必须经过专业成熟的思考，对于任何一家发展商销售完商业地产 项目后，涉及项目的后期经营管理主要有三种方式：开发商在不懂商业经营管理或不愿花费人力经营管 理场子的情况下，一般都会聘请经营管理公司专门经营项目；开发商与经营管理公司合作共同经营项目， 各自承担相应的职能，发展商一般承担商场的物业管理部分，商业部分交给经营管理公司负责；第三种 方式就是发展商自己成立经营管理公司经营项目。 很多原来在各个地产中介的人，没有一点百货、购物中心、超市、大型商场现场运营管理经验，对 品牌、对布局、对规划没有卖场的一点点经验、近几年摇身一变都成了商业经营管理公司的专家、顾问 到处接场、接店，拿完策划费、代理费用后，用售楼式的爆炸式的诱人广告，来招商，但是能有几家能 成功的，后期的管理运作谁负责、为什么开业后很多项目就会死掉 面临者许多问题，他们能解决的了吗，他们敢承担责任吗？到现在他们也不敢站出来承诺！目前市 场上有相当数量的经营管理顾问公司，但是在商业地产领域有着较严重的缺陷。一方面，大部分经营管 理公司不了解商业地产销售的特征，他们大多对统一收银的开放式大卖场如超市百货类零售行业，具有 丰富的经营管理经验，但是对于销售型的商业地产、以独立店面、独立收银为主体的商业项目并没有太 多的经验。另一方面，经营管理公司实力非常有限，不能以承包经营的方式与发展商合作，而更多采取 收取顾问费的方式回避风险、旱涝保收。经营管理顾问公司的这些缺陷，使得发展商不得不使自己冒险 走上自己并不熟悉的行业。 对于这些问题，开发商要想介入商业地产的前期的运营的管理就应该从以下几个核心内容来学习来 体验。 核心内容一：从经营的角度分析商业地产项目的定位 一个商业地产的项目要在经营上取得成功，无疑需要牵涉到诸多方面的工作，对商场进行定位，可 以在经营上满足多方面的需要，其中最为重要的一点是满足市场竞争的需要。深圳零售市场在经历了改 革开放初期的商品短缺阶段之后，早已进入合理利润的 经营阶段，激烈的市场竞争使任何一家商场都难 以在不同档次、不同类别的商品经营上均保持竞争优势，于是，近几年来，深圳零售市场出现不断细分 的趋势，零售商场日趋专业化。 在这种竞争环境中，一个商业项目要在经营上取得成功，必须根据自身的特点和竞争优势， 选择市 场定位，集中力量针对某一特定的目标市场开展经营活动，以求扬长避短，避免在自己的弱势市场上与 强有力的竞争对手全面竞争，使手中资源得以集中，并发挥最大经济效益。 1、为什么要进行商业地产定位 2、怎样做好商业地产前期的市场调查和分析 3、商业地产定位具体工作步骤和方法 （ 1 ）怎样做好商业地产目标市场定位 2）商业地产功能定位主要从那几个方面内容来做具体要求是什么 （ 3 ）商业地产经营特色定位是什么？为什么要怎样做？ （ 4 ）商业地产经营方式定位是什么？从几个方面来做？ （ 5）商业地产业态定位是什么？我们要注意什么？ （ 6 ）商业地产经营规模定位是什么？具体方式怎样来做？ （ 7 ）商业地产形象定位是什么？重点是指什么？ 核心内容二：从经营的角度来分析成熟商业应该卖什么 ? 对于一个商业地产项目来讲，只有销售才是硬道理，销售也是衡量一个商业地产好与坏的标准。有 些商业地产无论从其经营定位、商品布局到商品的数量、款式、档次和价位等等都符合当地的市场需求， 适合当地的消费水平，但是为什么销售一直上不去呢？归根结底，这类商业地产没有真正理解商场销售 的内涵。 经过多年来不同地区、不同档次、不同市场水平的商场实战总结出：商场销售绝对不仅仅是商品本 身，同时还要包括商品的延伸服务和商场的企业文化。 1、商业地产从经营角度来分析卖什么商品 2、商业地产从经营角度来分析卖卖服务 3、商业地产从经营角度来分析卖什么企业文化 4、各种类型商业地产侧重点应各有不同 5、商业地产为什么要注意业态、业种组合要合理，各种功能要配套 6、商业地产为什么注意整体风格的营造，与城市风格浑然一体 7、为什么商业地产要注重细节的魅力，交通方便，购物环境优美 核心内容三：商业地产业态定位从经营角度上要考虑哪几个方面 业态定位对于一个商业地产的开发商来讲是非常重要的，就像我们在做住宅时的产品定位，它是提 供给消费者进行消费行为的产品，如果商业地产产品定位有误的话，直接影响商业地产后期的运营。在 商业地产定位业态时要考虑很多的因素。 2、商业地产在招商方案实施中的细节要注意什么？ 2、商业地产在招商方案实施中的细节