房地产开发运营视角下的工程管理-米小侠.ppt

1、地产人交流 QQ 群： 807501407 2、地产人交流微信群：添加管理员微信号bwcxweixin66，申请加入（通过好友后，请发名片或公司通讯录截图，根据您所在的部门邀请进入相应的交流群;（目前分工程、运营、营销、设计、策划、商业、投拓、人力行政、成本招采财务、综合交流群） 3、地产人运营公众号：米小侠 Thank You * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 工程月报、工程周报、工程日报 * * * * 公众号：米小侠 * 公众号：米小侠 * 公众号：米小侠 * 公众号：米小侠 运营视角下的 房地产开发 工程管理 大家房产-集团运营管理中心 2019年4月 Contents Page 目录页 04 工程管理的能动性 01 项目开发关注要点 02 工程管理关注要点 03 管理手段及其原因 5 9 12 5个月开工 9个月开盘 12个月融资性现金流正 04 工程管理的能动性 01 项目开发关注要点 02 工程管理关注要点 03 管理手段及其原因 1.1 运营数字密码-杭州城市底线 2 5 7 10 2个月开工 5个月开盘 首开当月去化70% 10个月融资性现金流归正 1.1 运营数字密码-冲刺版 04 工程管理的能动性 01 项目开发关注要点 02 工程管理关注要点 03 管理手段及其原因 工 程 标 准 工 期 投资拿地 展示区亮相 首开区开盘 推货期 交付 竣工验收 二次改造 取三证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 各项验收： 规划、质监、消防、人防、 环保、绿化、 节能、气象、 通水、通电、 电梯…… 展示区评审 精装施工 业主开放日 现金流归正 办理开发贷 1.2 工程开发全景图 04 工程管理的能动性 01 项目开发关注要点 02 工程管理关注要点 03 管理手段及其原因 04 工程管理的能动性 01 项目开发关注要点 02 工程管理关注要点 03 管理手段及其原因 2018年版全景计划：里程碑、一级、二级节点，共80个 ————————— 2019年版全景计划：里程碑、一级、部分二级节点，共34个 2018年4月28日发布《计划管理制度》A/0管控一、二级节点 —————————2019年1月9日发布《计划管理制度》A/1提出三级节点并下放至区域/项目 2018年4月28日发布《计划管理制度》A/0 附件2《双周预警模板》 ————————— 下阶段预警与系统联动，启动消除机制；出现未预警却滞后的节点将处罚！ 2019年3月29日发布《会议管理制度》A/0 ————————— 下阶段在实施过程中完善会议制度，根据集团阶段性发展需求相应增减会议 2.1 进度管理 工程策划 制度宣贯 展示区检查 样板先行 月度巡检 第三方评估 工程条线例会 奖惩措施 有利于现金流 有利于品牌提升 降低投诉风险 便于掌控工程进展 2.2 工程管理 04 工程管理的能动性 01 项目开发关注要点 02 工程管理关注要点 03 管理手段及其原因 有利于现金流 有利于品牌提升 降低投诉风险 便于掌控工程进展 有 哪 些 措 施 04 工程管理的能动性 01 项目开发关注要点 02 工程管理关注要点 03 管理手段及其原因 针对启动会及年度计划确定的销售计划及目标，倒排施工计划，确保营销蓄客完成后及时开盘，并对续销提供支持 根据营销市场调研确定的销售计划，进行合理的施工组织，满足销售对于不同销售排期内业态的需求，从而提升签约额，加快现金流回正 参考某项目开发节奏，对于与现金流密切相关的工程节点（如正负零、结顶等）进行进度提速，全局上控制整个项目工程进度 3.3降低投诉风险 3.1有利于现金流 3.2有利于品牌提升 3.4便于掌控工程进展 04 工程管理的能动性 01 项目开发关注要点 02 工程管理关注要点 03 管理手段及其原因 3.1.1 合理铺排施工顺序 桩基方案优化缩短从而整体地下工程时间，对比相应增加的工程成本和降低的资金时间成本，缩小现金流回正周期 优化桩基方案 四证齐全后工程进度达到±0.00是开发贷的必要条件 ±0.00 涉及项目银行按揭贷款能否下发 主体结顶 提前时间决定了现金流提前回正时间上限 提前开工 Node 工程进度达到预售条件是供货的标志 达售 04 工程管理的能动性 01 项目开发关注要点 02 工程管理关注要点 03 管理手段及其原因 3.3降低投诉风险 3.1有利于现金流 3.2有利于品牌提升 3.4便于掌控工程进展 3.1.2 工程重点管控节点 PC排产及其吊装设备的预