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中国房地产宏观政策资金来源状况分析报告 中国银监会统计部专题分析组 当前，房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨，已经发展成为影响国民经 济平稳较快增长的不健康因素， 因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要 任务。为掌握房地产投资资金来源状况，我们对 2001年年初以来房地产投资的资金来 源及变化情况进行了专题调查分析。 基本情况 长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计， 2002年年初以来，国内房地产 企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为 80亿元左右。房地产企业债券自 2000年 以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。 国家预算内资金每年也仅有 10多亿元。2003 年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业 开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信 托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投 资房地产的信托资金不足 300亿元，房地产业直接融资比例不超过 2%因此，我国房地 产投资资金仍然主要是银行贷款， 而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年 也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。 国内银行贷款占比情况 从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到 60%^右，这是房地 产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房 地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款， 开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来 自银行贷款。具体表现为： 国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷 款。2001?2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在 200右的水平； 以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由 25初至28.3%。 2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制， 同时，个人消费信贷不良率开始上升， 商业银行提高住房消费贷款发放标准， 房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷 款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为 16.6帝口 24.3%。今年第一季度，由于上 年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加， 房地产开发贷款在房地产投资中的比重达 到19%而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房 地产投资资金的比重下降到 17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金 的比重，2001?2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%,今年3月末为36.3%。房 地产市场中的银行直接贷款占比 2003年年初以来呈现明显下降趋势。 房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高， 由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%,到今年3月末，已达到30.1%,提高了 6 个百分点。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比 例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地 产项目资本金比例要求提高到 35%房地产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开工项 目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。 根据调查资料推 算，2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去 的80右上升到目前的 9就右。 房地产企业应付款主要是银行贷款。 房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖 欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现，房地产企业拖欠工程款和材料款 属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷 款。因而，房地产企业应付款的 60腋际来自银行贷款。由于企业信用环境不断改善， 应付款中的银行贷款占房地产房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势,投资资金的比重也相应下降，由 2001年的约9册降到2004年的约6%今年第一季度 为7.5%（见表1）。 应付款中的银行贷款占房地产 社会资金积极参与房地产投资 社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自 有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金； 被房地产企业以高利筹集进入 房地产市场。具体表现为： 股权性融资部分。现阶段，房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已寥寥无 几，主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润，以及股权性融资。房 地产开发企业多为民营企业， 其注册资本和利润积累较少，自有资金主要为股权性融资。 2001年年初以来，房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高， 特别是2004年年初以来， 房地产企业自有资金占比大幅度提升，由 2003年的13.5%^高到2004年的15%今年