中国房地产发展现状分析1.docxVIP

论当今房价的涨与落 0932402116房地产0921凌海波 摘要：房地产业的发展与我国的国民经济息息相关， 房地产业是一个资金高度密集性的产业， 房地产开发周期长、投资需要的资金量巨大，资金实力已成为决定房地产开发企业发展最核 心的问题。房价的涨与落也成为当今老百姓最关心的话题之一。 最近几年，各地不断传出居民 住房房价的非理性增长的信息。增长幅度，价格高度，都是罕见的。特别是北京上海深圳这样的城市，八 九千以下每平米的房子，已经难以寻的。一万到两万成为正常价位。而在各省会城市动辄也要六七千，县 级城市最低也要两三千。 关键词：中国房地产 房价涨与落发展现状分析 浅析房价涨的原因： 市场经济，说一千道一万，实际上是一种买卖双方力量的博弈。 主动权掌握在哪一方，哪一方就有话语权、话事权，就会在市场上说了算。这些年，中国许 多城市、特别是大中城市的房地产一直处于卖方市场，造成房价飞涨； 而到去年下半年，由 于宏观调控力度加大，房价开始企稳并出现下降趋势。一夜间，买方由“被动挨宰”， 开始 有了讨价还价的主动权。市场的这种僵持和逆转的局面， 是房地产各种相关力量博弈的结果， 通过博弈寻找新的市场平衡。 我的预测是，房价还要降，并可能至少“消灭”三分之一的房 地产老板。 从价值规律的角度讲，应该是价值决定价格， 但实际上，当供需差距过大时，会出现价 格与价值的偏离，导致市场失衡，从而引发诸多社会矛盾。所谓房地产宏观调控， 就是要控 制这种偏离不要过大，维持正常的平衡与和谐，使房地产能健康地、可持续地发展。具体来 说，调控就是要调整卖方市场和买方市场的关系。 中国房地产价格近两年的疯狂上涨， 显然 是由于卖方掌握了主动，而造成这种情况又是因为有五把斧子劈柴烧火造成的。 现在大家都喊房地产过热， 但为什么调不下去？因为是杯水车薪， 因为有五把斧子劈柴 烧火，促成了高房价。一是正常需求，然后是正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超 前消费以及恐慌性购买。 第一把斧子一一正常消费。从 1998年起，在广东，以及很多地方，住房几乎一夜之间 就商品化了。人们结婚生子需要买房，而更多的是先富裕起来的人们在经济收入增加之后， 可以用多余的钱改善居住条件。广东的商品房市场最先发展起来， 成为竞争最充分、最成熟 的市场。很长一段时间都是买方市场，人们可以挑挑拣拣，货比三家。 这也锻炼了广东的开 发商，不仅遍请国内外一流的设计师，还要精心打造环境，严格控制成本， 不断给楼盘添汤 加料。当广东的发展商们竞争白热化， 为两三千元一平方米的房子花大工夫的时候， 不少北 京的地产商们仍可安坐在办公室里，轻而易举地将整栋还在图纸上的大楼卖给机关部委。 在各城市从福利分房向商品房过渡的这两年， 人们买房大多是为了自住，属于正常消费。 随着福利分房终止，人们靠单位分房的观念逐渐转变， 更多人把消费转向商品房，房地产市 场开始升温。 从2001年底、2002年开始，第二把斧子一一投机性购买加入进来了。 在大多人还没有醒悟的时候， 商人的鼻子是最灵敏的， 他们在房地产市场里闻到了赚钱 的机会。那些先富起来的、有了闲余资金的人，看准炒卖房子是一个获取暴利的途径。 这些 所谓游资在各个城市活跃起来，于 2003、2004年达到一个高潮。 第三把斧子一一投资性购买。投机性购买获得暴利的例子，推动了投资性购买的浪潮。 像股市一样，看着先进去的人赚了钱，自然有更多人涌入这个市场。在人民币升值的背景下， 热钱、外资也想方设法投资中国的房地产。 从某种角度看，是他们的购买力在为中国的房地 产定位，而中国的消费者只能跟和赶，这种情况是很不寻常的。一边是大量的房子闲置，有 人上亿元价格的房子空放着， 不当一回事；一边是大量需要房子的人买不起房子。 这个现象 也说明，中国的房地产市场病了。 第四把斧子一一超前消费。眼看着房价节节攀升，人们买房的计划不得不一再提前， 超 前消费变得很普遍。早些年曾有一个故事，讲一个中国老太太与美国老太太在天堂关于房子 的对话。中国老太太说，我死之前终于买了房子； 美国老太太说，我死之前终于还清了贷款。 中国老太太辛苦一辈子房子一天没住上。在今天的中国，这个故事已经完全不适用了。 现在中国的消费者，在买房上的超前消费比国外绝对是有过之而无不及。 大家都把未来 的钱投在房子里，超前消费、超前享受成了共识，同时不惜早早地就成了房奴。 第五把斧子一一恐慌性购买。 再后来，当房价在几股力量推动下一天一个价时， 就引起 了市场的恐慌，没必要买房的人也想买。根本无能力买房、或者本来没考虑买房的年轻人， 在家里人的催促下， 也加入进来，大家担心按这个趋势涨，再不赶紧买，恐怕一辈子也买不 起房子了。这是一个多么庞大的群体，在这种强大的购买力下，有多少房子才够买呢？ 金融机构