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中国房地产企业的税收筹划 摘要:房地产企业是税负最重的行业之一， 首先分析了房地产企业的经营特点及其所涉 及的税种。然后从土地增值税、企业所得税和营业税这三个税种出发， 分析了该类公司税收 筹划的方法。 关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税 税收作为企业成本， 是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有 利于企业的可持续发展。 房地产行业是典型的资金密集型行业， 而随着国家宏观调控步步紧 逼，房地产业的利润被极度挤压，由 暴利行业”向 平利行业”转变，加之现在房地产企业数 量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化， 从而减轻资金压力， 降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势， 为公司的发展打下基 础。 一、房地产企业的经营特点及税负情况 （一） 经营特点 对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同， 它有自己独特的经营特点： 开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、 拆迁勘察、设计、施 工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、 基础设施以及其他设施、商品销售 都应严格控制在国家计划范围之内。 开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、 征地 拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一 年，多则数年才能全部完成。 经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多， 一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入 困境。 （二） 房地产公司税负情况 从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业， 根据相关统计报告 显示，2009年中国税收收入共 59 515 亿元，比上年增加 5 291亿元，同年年房地产行 业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让 所得税等七项税收增收额共计 1 851.85 亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的 5291亿元的35%. 一年当中全国税收收入的增长额超过 1/3来自于房地产业，增幅在各行 中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前， 中国房地产开发企业按销售收 入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是 30%?60% 不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯 一选择O 、房地产公司涉及的税种 （一）前期准备阶段的税种 房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少， 主要是耕地占用税和契税。 在房地产 开发中如果占用了耕地， 就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起 30日内按每平方米税 额从1元?15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按 3%?5%的税率缴 纳契税。 （二） 房地产开发阶段涉及的税种 在开发阶段对营业额按 3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金 额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。 （三） 房地产销售阶段涉及的税种 营业税。对房地产出售方适用 销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳 的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中 服务业”税目，统一执行5%的 比例税率。 土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值 的不征，最低税率为 30%，最高税率为60%。 印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额， 适用 产权转移书据”税目，按照0.05% 税率征收。 企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益， 就要将其 收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用 25%的比例税率。 房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税； 但对出售前房地 产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 房产税采用比例税率，依据房 产计税余值计征的，税率为 1.2% ;依据房产租金收入计征的，税率为 12%。 三、房地产公司的税收筹划策略 从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负， 因此也是企业开展税收筹划的重点税种。 （一）土地增值税的筹划 土地增值税采取的是超率累进税率的特点， 这就决定了在销售过程中合理合法地降低增 值额成了税收筹划的关键。 进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。 根据〈〈土地增值税暂行条例》 的规 定，如果能够按转让项目划分利息支出， 并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但 不能超过按同期商业 银行规定贷款利率计算的利息。 如果不能分清房地产项目的借款利