房地产小区的项目商业专项的规划建议书.pptVIP

00● 哈尔滨项目商业专项规划建议  目录 CONTENTS 项目概况 2.项目商业开发环境评估 3.项目商业产品初步定位 项目商业产品规模预估 5.项目商业产品业态组合方案 6.项目商业产品各业态店铺物业交付要求 7.项目商业产品商业空间布局建议 8.项目商业产品商业业态布局建议 9.项目商业产品开发策略建议  1.项目概况—区位及主要经济技术指标 口项目位置:哈尔滨香坊区和平路与民生路交汇处原亚麻厂厂址 口规划功能定位:该项目屈哈尔滨市老工业基地改造项目,项目用地性质为居住用地 口项目主要经济技术指标 用地面积 总建筑面积:121.4013万平方米 其中:地上总建筑面积92.731271万平方米 地下总建筑面积28.670075万平方米 地上住宅建筑面积87.5431万平方米 地上公建建筑面积5.18816万平方米 其中商服及超市47580.55平方米 配套公建2621平方米 托幼1680平方米 公建建筑面积(超市会所):35058平方米 其他类建筑面积(配套商业及其它服务设施):5000平方米 车库(含设备用房)面积:24.6643万平方米(含人防3700平方米 计入住总人口:25200人 预计开发总户数:7200广 机动车停车位:7200(地下)  1.项目概况—初步产品定位 住宅产品定位 口产品定位:将该项目矬设成哈尔滨市老工业基地改造项目的样板工程,打造成高品质的高尚居住社区,成为哈尔滨市独树一帜 的高端产品。小区形象定位为欧陆风情,充分体现浓郁的地方文化氛围,强调诗意的梄居环境,配套设施完善,布局合理。 口目标客户群:享受高尚生活品质、祟尚古典贵族气质、发展空间巨大的都市新贵阶层。客群的年龄主要是25-45岁,以公务人 员、外贸、学院人士居多。他们受过良好的高等教育,是城市发展的生力军;上进心和事业心强,精力充沛思想活跃;工作处于 稔定状态且有较大上升空间,有良好的个人收入或家庭经济背景支持。 口建筑风格:欧陆风情、新古典主义凤格 产品种类:本项目提供住宅及商业、配套设施产品。其中住 宅产品有875431.16平方米,占72.1%:商业产品有70305平方 米,占5.79%:配套产品有268276.43平方米,占22.1 口设地面停车位30个,住户停车均为地下停车,设三层地下车 库。沿和平路布置商业 商业部分定位:目前尚未形成成熟的商业规划定位  2.项目商业开发环境评估 项目区位交通环境 口区位环境:项目位于哈尔滨四大主要城区香坊区,区域城市化水平相对较高,未来发展方向偏闩高新产业基地,其经济发展 城市人口规模、人口素质与品质将有较大的提升空间。大区位发展环境较好 口空间区位:项目位于香坊区,北側临近南岗区,屈于城市主城区住宅密集区域 口交通区位:临近主要交通干道、周边路网体系相对成熟,公共交通体系相对完善,整体交通条件较好 口项目地块:项目占地大,地形规整,地势平坦、自然环境优越,对于住宅及商业开发均无障碍 项目商业发展环境: 口商业网络环境 商业地位较弱——本项目属于哈尔滨市传统居住区域,处于哈市传统两大商圖道里商图和南岗商圈之外,区位商业认知度 较低,难以生成大型综合性商业设施 口商业竞争环境 项目2公里范围内大型综合性商业配套有万达商业广场(14万平方米),沃尔玛、大洋百货、大食代美食广场、华纳国际影 或和3C数码广场已经入驻,基本占据区域核心商业地位。该项目与本案商圈重合度较高,且无论从开发体量还是整体商业品 质和氛围上均优于本案,对本案开发大型区域综合性商业项目造成了阻碍 目周边多为住宅、教育机构和政府机构,为居住密集区,有培育社区型商业的良好条件及可行性 周边仅有一家大型集中性商业和两个超市,在没有竞争的同时也缺少商圈氛围 项目消费市场环境 口消费群数量:项目位于居住密集区,消费群数量可以保障 口消费群品质:由于项目周边多为老旧住宅区,居民消费能力不高,主要以日常生活消费为主,难以支持本项目做大型的商业  3.项目商业产品初步定位 通过对项目商业开发环境评估,我们建议: 本项目商业产品总体经营定位:社区配套型商业设施 主要要考虑如下 口住宅开发規模巨大,有充足的人口消费总量为依托,风险低、收益快,有利于形成合理的居住和生活消费邻里社区体系;可 提升项目形象和品质,提升住宅和商业设施价值 口区位的商业地位和认同度低,本项目所在区域一直被视为较为理想的居住区,且南岗和道里两大商业中心区形成的双级商业 网络体系在当地消费习惯中具有不可动攉的地位,中心区外大型综合性商业的发展一直受到严重束缚。因此,尽管本区域目 前和未来发展定位依然是单一的居住区,住宅的人口