房地产评估之比较法.pptx

比较法及其运用 ; 内容讲解 ;1;4; （6）同行之间相互提供。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所搜集的交 易实例和经手的估价案例资料。 3.搜集交易实例的要求（掌握） 内容完整、真实的交易实例是提高估价精度的一个基本保证。 搜集交易实例的内容： 交易实例房地产的基本状况：如名称、坐落、规模（面积）、用途、权属以及土地形状、土地 使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑结构、周围环境和景观等。 交易双方，如卖方和???方的名称及之间的关系等 成交价格，包括总价、单价及计价方式（如是按建筑面积计价还是按套内建筑面积、使用面积、 套计价） 成交日期 付款方式，例如是一次性付款还是分期付款（包括付款期限、每期付款额或付款比例）、贷款 方式付款（包括首付款比例、贷款期限） 交易情况，如交易目的（卖方为何而卖，买方为何而买）、交易方式（如协议、招标、拍卖、 挂牌等）、交易税费负担方式（如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的税 费，还是全部税费由卖方负担或由买方负担等），以及有无利害关系人之间的交易和急于出售、急 于购买等特殊交易情况。 4.建立交易实例库（了解） 房地产估价机构应当建立房地产交易实例库 是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一 判断 在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。（ ）【2011 年 真题】 [答疑编号 950276060201] ; 可比实例选得是否合适，直接关系到市场法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比 实例应符合下列要求： ■要求一：类似 ■要求二：可比实例的交易类型应与估价目的吻合 ■要求三：可比实例的成交日期应尽量接近价值时点（一年以上的不采用） ■要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格，（对照教材 P94） （1）可比实例房地产应是估价对象的类似房地产 □区位相近。可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。所谓同一供求 范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象有一定的替代关系，价格会相互影响的房地 产区域范围。以北京市为例，如果估价对象是位于王府井地区的一个商场，则选取的可比实例最好 也位于王府井地区；而如果在王府井地区内可供选取的交易实例不多，则应选取东单这类近邻地区 或西单这类同等级别商业区中的交易实例。如果估价对象是位于北京市区某个住宅小区内的一套住 房，则选取的可比实例最好也位于同一住宅小区；而如果在同一住宅小区内没有合适的交易实例可 供选取，则应选取北京市区内在区位、规模、档次等方面与估价对象小区相当的住宅小区内的交易 实例。 □用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。大类用 途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。小类用途可参见本书第二章第三节“房地产 的种类”。 □权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。例如，国有土地与集体土地的权利性 质不同；出让的建设用地使用权与划拨的建设用地使用权的权利性质不同；商品住房与经济适用住 房、房改所购住房的权利性质不同。因此，如果估价对象是出让的建设用地使用权或出让的建设用 地使用权土地上的房地产，则应选取出让的建设用地使用权或出让的建设用地使用权土地上的房地 产的交易实例，不宜选取划拨的建设用地使用权或划拨的建设用地使用权土地上的房地产的交易实 例。 □档次相当。档次是指按一定标准分成的不同等级。例如，宾馆划分的五星级、四星级、三星 级等；写字楼划分的甲级、乙级等。这里的档次相当主要指在设施设备（如电梯、空凋、智能化等）、 装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度应相当。 □规模相当，0.5-2 倍范围内 例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既 不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的 0.5 倍～2 倍范围内，即：0.5≤ 可比实例规模/估价实例规模≤2。 □建筑结构相同，这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相 同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。 判断 在市场法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比 实例的。 [答疑编号 950276060202] ;