文旅地产项目投资常见风控要点[借鉴].pdfVIP

文旅地产项目投资常见风控要点 黄传洲 / 著 2017.11 近年来文旅地产在全国各地都出现了市场火爆状态， 以文旅产业 勾地也成为房地产企业的势头之一。 限于每隔几年国家就会对房地产 会场进行调整，很多无法在市区拿到土地的开发商就将眼光转向了郊 区甚至山区， 以求在这些以往被人忽视的地块进行高价值转化， 导致 了国内的地产商每十年就有一批如潮水般涌入这个领域。 当然，现实没有想象的那般美好，只好又如溃兵般逃出， 只留下一座 座鬼城屹立在黑夜之中。 每次看到这种项目就觉得十分可惜， 只觉得 他们在浪费了大量时间与金钱后却是一地鸡毛。 在此与大家分享一下对于文旅地产中风险的注意要点， 希望对后来的 参与者有一些帮助： 一、土地配比 （一）住宅用地 国内的文旅地产现状， 名义上是以文旅为主， 而实际上盯的还是住宅 用地，所谓“投资是否赚钱， 70%靠拿地”就是指在土地获取时，政 府能否给予足够多的住宅用地予以平衡项目投入。 那么无论是哪家国 内开发商进行投入开发， 事先必须对能够给予的住宅用地规模进行核 算评估。 这个概念是风控上的大概念， 脱离了土地规模平衡，以国内 开发商的运营能力现状是几乎没有能够生存下来的。 所以在先期的上 会过程中， 作为风控、 法务人员务必要对此予以高度重视，必须在前 期对此进行提示，以避免后期不断出现的现实惨况。 （二）农用地及土地流转 1、鉴于文旅用地大部分位于郊区，多数情况下会存在使用农用地的 情形。为避免歧义， 在此我们先行确定农用地的定义是指 【中华人民 共和国国家标准《土地利用现状分类》中所述。以该版标准中的农用 地在使用时， 常常会产生先行土地流转其经营使用权， 在获得使用权 后方可使用。 2、三权分置 三权分置实质是在一种逻辑层面概念， 目的是为了盘活农业土地又不 触碰法律基础的变通方式。在核心上有三项不可突破的要求： 1）土地公有制性质不改变， 即土地不能转化为个人所有， 性质仍为集体所有制。 2）耕地红线不突破，不能触碰农 耕地； 3）农民利益不受损，即确保承包权仍归属于农民 个人，不能突破。 三权分置被誉为重大制度创新， 从理论上为农业土地流转建立了 制度基础。 但是在实践中仍需检验论证， 个人认为目前不具有操作基 础。在此进行叙述，是为了各位有一个思想准备，一旦该草案通过， 土地的使用将迎来重大突破。我个人认为届时应当着重关注四个问 题：首先是地上物权属关系的界定， 其次是集体土地上市渠道如何解 决，再次是集体土地使用年限如何界定，最后是集体土地利益分配。 这四项内容，无论是风控或是法务人员，必须有所准备。 3、林地 在文旅地产投资中， 往往土地上会有林地， 限于篇幅我不在此展 开，仅提示各位应当确认土地上的林地属性，尤其是生态公益林，是 国家级还是地方级， 是特殊公益生态林还是重点生态公益林。 这种林 地通常不能改变用途、不可移植、变更，甚至不可使用，而地方政府 在出让土地时往往对该林地的性质不会说清， 实践中大量的开发商在 接手后处于被动状态，无法开发利用，甚至要变更项目布局和动线， 造